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Selon le groupe spécialisé dans les études économiques Xerfi, le potentiel de croissance de l’immobilier sur internet est important. « Le chiffre d’affaires des sites d’annonces immobilières repartira à la hausse en 2011 dans la lignée de la reprise du marché et d’un recours plus fréquent des agences à ce mode de communication ». D’ailleurs, « le potentiel de croissance des annonces immobilières en ligne reste très important, les dépenses des agences s’élevant, en 2009, à moins de 2 % de leurs revenus dans l’immobilier de logement », ajoute le groupe. Celui-ci anticipe même un chiffre d’affaires de 200 millions d’euros en 2015.

Pour les réseaux d’agences immobilières, Internet est un atout de taille. Il permet en effet de « multiplier les points de contact avec les acheteurs et vendeurs potentiels, ainsi que d’affirmer leur image et leur identité ». L’analyse réalisée par Xerfi sur l’activité en ligne des 25 principales enseignes d’agences immobilières montre que « les leaders ont pris une avance considérable qui sera difficile à combler pour les suiveurs ». Si l’on considère des critères tels que le confort de recherche, l’innovation, la qualité de la présentation des annonces, l’interactivité et la richesse de contenu, des sites comme ceux des réseaux Century 21, Guy Hoquet, Orpi et Laforêt arrivent largement en tête. En outre, ces enseignes sont également mieux référencées sur les moteurs de recherche. « Cependant, les stratégies Internet ne sauraient être réduites à une question de taille de réseaux et de moyens », rassure Xerfi. En effet, des opérateurs tels que Futur Transactions, Propriétés Privées ou Solvimmo font quasi jeu égal avec les sites les plus performants.

Par ailleurs, Internet permet l’émergence d’un nouveau concept d’agences immobilières : les low-cost. Ces dernières luttent « par les prix en misant sur la défiance des particuliers vis‐à‐vis des agents immobiliers traditionnels et sur une prestation proche des standards du marché ». Leur principal atout ? Un taux de commission inférieur à celui pratiqué par les agences traditionnelles. Parmi ces nouveaux réseaux, on retrouve Efficity, 123webimmo ou encore Publicimmo. Mais « encore largement minoritaires, ces acteurs ne sont pas encore en mesure de faire basculer le marché », estime Xerfi. D’autres nouveaux acteurs cherchent, eux, à « évangéliser les acteurs du marché » et plus particulièrement les agences immobilières. Leur modèle économique repose sur la facturation des annonces ou des services aux agences. C’est notamment le cas de Idéalement.fr, Twimmo ou encore Appart-maison.fr

Mais des sites comme Seloger.com ont profité de la crise pour réaffirmer leur position de leadership : « Le trou d’air du marché immobilier en 2008 et 2009 a reconfiguré le paysage des sites d’annonces immobilières et conforté la position de leader de Seloger.com ». Outre, ce site, parmi les acteurs des petites annonces en ligne on retrouve les généralistes (Le Bon Coin, Top Annonces, eBay), les spécialistes des annonces entre particuliers (PAP, Entreparticuliers) et les sites spécialisés dans les annonces provenant des agences. A ce jour, « les plus en difficulté sont sans conteste Logic‐Immo et Acheter‐louer.fr dont le chiffre d’affaires a quasiment été divisé par deux, observe Xerfi. Positionnés sur la presse gratuite d’annonces, ils ont été lourdement affectés par la crise qui a touché ce média ». A l’inverse, Seloger.com a réussi à conserver un cercle vertueux : forte audience donc plus d’annonces donc plus d’offre donc forte audience. Mais la position de leader reste toujours périlleuse dans la mesure où elle oblige à une innovation perpétuelle.

Outre la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et la mise en place l’an prochain d’une nouvelle version du prêt à taux zéro, Christine Lagarde, ministre de l’Economie, a également fait part de la réflexion du gouvernement au sujet de la fiscalité immobilière. Trois sujets sont à l’étude. Tout d’abord, la TVA à 5,5 %, dont le niveau pourrait être revu à la hausse ou qui pourrait être soumise à des critères écologiques : cette piste avait déjà été évoquée par Jean-Louis Borloo, ministre du Développement durable il y a quelques semaines. Ce projet soulève de véhémentes protestations chez les professionnels du bâtiment : « Une complexité administrative sans égale et une perte sèche de 24 000 emplois : voilà les premières conséquences d’un verdissement de la TVA à 5,5 % dans le bâtiment », prévient Patrick Liébus, président de la CAPEB, Confédération de l’Artisanat et des petites Entreprises du Bâtiment.

Ensuite, Christine Lagarde a indiqué que le gouvernement travaillait sur deux pistes pour fluidifier le marché immobilier. « La première concerne la taxe sur les plus-values de cession des maisons, immeubles et terrains. Aujourd’hui, plus vous vendez tôt le bien acquis, plus vous payez d’impôt. Cela incite à conserver son bien le plus longtemps possible. Nous réfléchissons à inverser l’ordre des priorités. En clair, la taxe irait croissante dans le temps ». Là encore, les professionnels sont sceptiques : « Concernant la réforme de la taxation des plus-values immobilières, pour permettre de fluidifier le marché et inciter les propriétaires à céder leur bien en inversant l’ordre de la fiscalité (« plus tôt je vends, moins je suis fiscalisé »), la FNAIM s’étonnerait qu’elle puisse s’étendre à la vente de maisons et d’immeubles bâtis. Cette mesure ne peut avoir de sens que pour les terrains rendus constructibles par l’intervention des collectivités locales », a déclaré la Fédération.

Deuxième piste évoquée : la taxe foncière. « Elle peut être majorée pour les terrains à bâtir, mais c’est une option à la discrétion des communes. L’idée serait de rendre cette majoration systématique, afin d’inciter les propriétaires à construire ou à vendre », a précisé la ministre de l’Economie. Cette dernière réforme pourrait poursuivre un double objectif : fournir une nouvelle source de recettes au profit des collectivités locales et inciter les propriétaires à libérer du foncier si rares et cher dans les grandes villes. Les modalités seront, comme pour les autres mesures, apportées à la rentrée.

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Les craintes sur le niveau des retraites futures et la déception concernant certains investissements boursiers incitent à se tourner vers la pierre, valeur refuge qui rassure. Nos ventes au cours des six derniers mois ont dépassé de 15 % nos objectifs et le taux d’écoulement de nos nouvelles opérations est bon, de l’ordre de 30 %, alors que la moyenne nationale est à 20 %. A titre de comparaison, ce taux était descendu à 4 % pendant la crise de fin 2008 et des premiers mois 2009.

Le marché du neuf devient un marché de pénurie. L’explication tient à un double phénomène. D’un côté, le retour – aux côtés des investisseurs qui n’ont jamais stoppé leurs placements – des acquéreurs en résidence principale qui ont compris que c’est le moment de franchir le pas. De l’autre, un marché où l’offre commerciale est relativement faible – Nous le constatons à chaque fois que nous lançons un nouveau programme (Massy, St Julien-en-Genevois, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes,….) : les réservations sont nombreuses dès le démarrage de la commercialisation et expriment bien une forte demande.

Les taux d’intérêt étaient, en 2007, à 4,2 % en moyenne, alors qu’ils tournent, aujourd’hui, autour de 3,3 %. Les acquéreurs en résidence principale saisissent l’opportunité de ces taux extrêmement bas qui les solvabilisent. Je pense que cela devrait être le cas encore pendant quelques mois. Les investisseurs, eux, bénéficient également du niveau attractif des taux d’intérêt. Avec un rendement (avantage fiscal inclus) souvent compris entre 5,5 % et 6 % et un taux d’intérêt d’emprunt de 3,3 %, ils bénéficient d’un TRI supérieur à 10 % ! Ils profitent aussi actuellement des avantages importants du Scellier qui pourraient être revus à la baisse. Les conditions actuelles restent extrêmement favorables à un achat immobilier notamment dans le neuf et il faut en profiter car cela pourrait ne pas durer. Les clients doivent donc se décider très vite pour acheter et signer chez le notaire avant fin décembre.

Parlons maintenant de la norme BBC qui, aujourd’hui, est le « maître mot » chez les promoteurs, mais aussi chez nos clients. Bien que le coût des travaux soit maîtrisé, les prix des logements neufs ont légèrement augmenté en raison du surcoût occasionné par la mise en place de la norme BBC mais également, ne l’oublions pas, de la hausse du prix du foncier. Selon l’ADEME, le surcoût de construction lié au BBC est aujourd’hui évalué à 15 %. Chez Bouwfonds Marignan, il est d’ores et déjà limité à 10 % car la mise en œuvre du BBC est la continuité d’un objectif constant – la maîtrise de la Haute Qualité Environnementale – démarré il y a de nombreuses années déjà (Bouwfonds Marignan a été le premier promoteur national à avoir été certifié NF Logement démarche HQE). En tout état de cause, ce surcoût est appelé à baisser avec la mise en œuvre sur grande échelle du processus.

Ndlr : le courtier en crédit Cafpi livre ses réflexions sur les réformes annoncées des aides à l’accession à la propriété.

Alors que le projet de réforme des aides à l’accession est en cours et doit, incessamment, être présenté en Conseil des ministres, Benoist Apparu vient de dévoiler l’ossature du nouveau dispositif censé entrer en vigueur dès le 1er janvier 2011. On en sait donc un peu plus sur cette réforme dans les cartons depuis mars dernier. Objectif ? Rendre les aides plus lisibles et plus efficaces, tout en réalisant des économies budgétaires. Actuellement, ces aides représentent un coût de 7 milliards d’euros par an. L’articulation de la réforme s’appuie donc sur les cinq principales aides proposées aujourd’hui aux acquéreurs : l’Aide personnalisée au logement (APL), le prêt à taux zéro (PTZ), le Plan épargne logement (PEL), le Pass- Foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Selon Benoist Apparu, elles ne bénéficient malheureusement pas toujours aux familles les plus modestes.

Trois aides pour trois temps forts

Il serait donc question de ramener ces aides de cinq à trois, en privilégiant trois temps forts du parcours de l’accession. Tout d’abord, la phase de préparation du projet au travers d’une refonte du PEL qui, rappelons-le, permet en principe, après une période d’épargne de quatre ans, d’emprunter dans des conditions privilégiées pour acquérir un logement. Pour Benoist Apparu, le dispositif n’a plus de réelle efficacité, notamment parce que la prime d’Etat n’est pas suffisante. Son manque d’efficacité tient aussi au niveau des taux du secteur libre aujourd’hui très bas. Pourtant, il coûte 1,8 milliard d’euros. Ensuite, le gouvernement envisage une aide à la constitution de l’apport personnel réservée aux ménages les plus modestes. La nouvelle aide prendra-t-elle le visage d’un nouveau PTZ ? Pour l’instant, difficile de savoir ? Une chose est sûre : le PTZ actuel coûte 1 milliard d’euros à l’Etat. Enfin, il est également question d’une phase d’accompagnement qui se traduirait par une aide semblable à l’APL ou qui pourrait constituer une sécurisation, par exemple en cas de perte d’emploi. Actuellement, le coût de cette aide s’établit à 1 milliard d’euros. Le Pass-Foncier (coût : 200 millions d’euros) et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt (1 milliards d’euros en 2009 mais 1,5 milliard en 2010 et 3 milliards en 2011) passeraient, en revanche, à la trappe.

Un objectif ambitieux mais un budget restreint

Pour Cafpi, cette réforme appelle toutefois quelques remarques. Ainsi, depuis un certain nombre d’années, les pouvoirs publics sont dans l’incapacité de faire face à la demande de logement social. Aujourd’hui, c’est pourtant un devoir d’y répondre. Et le gouvernement actuel n’a plus le choix s’il veut éviter les tensions. Avec cette réforme qui peut paraître populiste, le secrétaire d’Etat au Logement espère faciliter l’accession des ménages modestes ou fragiles et ainsi faire grimper le nombre de propriétaires de 57 à 66 %. L’objectif est louable, mais est-il réalisable avec un budget réduit drastiquement ?

La refonte de l’APL laisse Cafpi dubitatif. Si son utilité n’est pas à remettre en cause, son extension à la sécurisation du parcours résidentiel devrait permettre aux banques de se prémunir contre les risques de défaillance des acquéreurs. Cette mesure les rendra peut-être plus souples vis-à-vis de certains profils mais le financement du logement étant privé, les banques ont depuis longtemps toute liberté pour exclure du crédit les clients qui ne les intéressent pas. Autre interrogation pour Cafpi : le PEL. Pour l’instant, c’est le flou artistique. Benoist Apparu veut en faire un vrai produit d’épargne, ce que beaucoup d’observateurs lui reprochent déjà. Certes, le fait de le réserver à l’achat immobilier devrait stopper l’effet produit d’épargne pur, mais les pistes évoquées par le gouvernement sont peu claires pour le moment. Attendons d’en savoir plus pour nous prononcer.

Le crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt, pour sa part, n’a effectivement pas aidé au financement de l’acquisition, mais il permettait aux particuliers de disposer d’un peu d’air dans leur pouvoir d’achat et de consommer, ce qui était bon pour la croissance. Quant au PTZ, s’il a déclenché des décisions d’achat, il a surtout maintenu artificiellement le pouvoir d’achat logement des primo-accédants et son bénéfice au final est peu probant si ce n’est pour les vendeurs qui ont profité de cette aubaine pour pouvoir vendre leurs biens plus chers. Pour Cafpi, la prime prévue pour se substituer au PTZ, piste également privilégiée par le gouvernement en supprimant le Pass-Foncier – certes trop complexe et pas assez vecteur de construction – ne doit pas être réservée aux clients les plus modestes et au neuf. « Il est essentiel que le logement ancien soit englobé dans le dispositif. De manière générale, et encore plus aujourd’hui avec la pénurie de logements neufs, le marché de l’ancien est le fer de lance des transactions immobilières », indique Philippe Taboret, Directeur Général de Cafpi.

Il ne faut pas négliger les classes moyennes

Conclusion, pour Cafpi, les aides à la pierre constituent un saupoudrage fiscal qui n’a pas d’impact suffisant. Pour désengorger le marché, une seule solution : une véritable politique de construction de logements. Le logement social est le 1er maillon de la chaine du logement. Les mesures annoncées vont donc dans le bon sens. Les aides à la personne sont très efficaces car les clientèles qui en ont le plus besoin pourront envisager l’achat immobilier. Toutefois, pour que le marché gagne en fluidité, il ne faut pas se concentrer sur ce seul segment. « Chaque maillon est important et l’habitat classique qui attire les classes moyennes, ne doit pas être oublié », précise Philippe Taboret. En effet, ces catégories, où l’on trouve la majorité des jeunes actifs ne disposant pas encore de patrimoine, sont le moteur principal du marché immobilier : ils se tournent soit vers le neuf, s’ils bénéficient d’aides ; soit vers l’ancien. Dans ce cas, le marché entre dans un cercle vertueux permettant aux propriétaires vendeurs d’acquérir un nouveau bien dans le neuf ou l’ancien ou bien même de faire construire.

Cependant, Cafpi note qu’un maillon de cette chaîne du logement reste sur le carreau, le locatif, pour lequel aucune mesure ne semble être prévue. Aujourd’hui, les prix remontent car l’offre de logements n’est pas assez importante. La mécanique du marché est grippée. Pour Cafpi, une solution prévaut : faire baisser les prix en produisant du logement pour avoir une offre supérieure à la demande, ouvrant l’accession à la propriété au plus grand nombre. Toutefois, comme Cafpi l’a toujours souligné, cette hausse des prix ne peut être que très limitée. Une flambée importante désolvabiliserait immédiatement nombre d’acquéreurs, entrainant dans la foulée une nouvelle baisse. Faute d’une vraie politique de construction, ce sont aujourd’hui les taux et les conditions de crédit qui jouent le rôle d’arbitre. Pour Philippe Taboret, « ces conditions restent exceptionnelles pour quelques mois encore. C’est vraiment le moment d’acheter, d’autant que la réforme des aides au logement va restreindre le champ des acquéreurs susceptibles d’en bénéficier ».

Les Notaires Paris Ile de France viennent de publier leur indice mensuel qui fait état de prix soutenus sur un marché parisien et francilien redevenu actif. Entre les mois de mars et mai 2010, 35 700 logements ont changé de propriétaires, soit un bond de + 58 % sur un an pour les ventes des logements anciens en Ile-de-France, à période identique. « Toujours dynamique, l’activité sur le marché immobilier tend désormais à se stabiliser, si l’on compare au niveau d’activité des mois précédents, avec 36 000 logements vendus entre février et avril 2010 », précisent les Notaires.

Le nombre de transactions entre mars et mai 2010 a dépassé de + 8 % le niveau de 2008 à la même période, qui s’élevait à 33 000 ventes. « L’analyse des ventes par département, tous logements confondus, montre une certaine homogénéité du marché quant à la reprise du nombre de ventes. Ainsi, il varie en rythme annuel de + 50 % en Seine-et-Marne à + 68 % dans les Yvelines et oscille de + 56 % pour les appartements à + 60 % pour les maisons », constatent les Notaires.

Au niveau des prix, ceux-ci sont repartis à la hausse pour l’ensemble de l’Ile-de-France, et ont augmenté de + 5,1 % en rythme annuel (de mars-mai 2009 à mars-mai 2010). La Ville Lumière rayonne : plus on s’en éloigne, moins la hausse des prix est forte. Les prix ont grimpé de + 7,2 % en mai 2010 sur un an à Paris, de + 5,4 % en mai 2010 sur un an dans la Petite Couronne et de + 3,1 % en mai 2010 sur un an dans la Grande Couronne.

Selon la 19ème édition du baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France établi par le courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com, les prix immobiliers parisiens ont établi un nouveau record historique en atteignant 6 920 €/m² en moyenne en juin 2010. Les prix de la Ville Lumière ont en moyenne augmenté de 15,1 % en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3 % depuis le 1er janvier 2010 et de 1,3 % sur le seul mois de juin. Principal facteur de cette augmentation, les petites surfaces de moins de 3 pièces, qui ont tiré le marché avec une progression de + 17,3% en un an, + 12,1 % en 6 mois et + 1,9 % pour le seul mois de juin.

Les départements limitrophes suivent la tendance de la Capitale. « L’Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9 % en juin, de 7,6 % depuis le début de l’année et de 8,9 % depuis un an », indique MeilleursAgents.com. La plus forte progression revient à la Seine Saint Denis qui a gagné encore 3,3 % pendant le seul mois de juin. Viennent ensuite le Val de Marne, qui a augmenté de 1,9%, les Hauts de Seine avec + 1,5 % et les Yvelines avec + 1 %. « Ces chiffres moyens cachent d’importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro, puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s’ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait », souligne le courtier.

Pour autant, la hausse des prix ne témoigne pas d’un marché immobilier en bonne santé selon MeilleursAgents.com : « Ce n’est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30 % de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L’immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l’augmentation des prix. L’absence d’offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants, estime Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Par peur de l’avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values ».