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Le bail d’habitation est un contrat de location conclu entre un locataire et un propriétaire pour la location d’un appartement ou d’une maison. Le bail est un document important. Que vous soyez locataire ou propriétaire il est primordial de bien rédiger un bail locatif avec tous les éléments de la location : loyer, durée, frais, état des lieux, augmentation du loyer, etc.
Le bail d’habitation : votre contrat de location
Le contrat de location, aussi appelé bail, permet d’établir par écrit (…)

Droit immobilier

A l’occasion de son 10ème anniversaire, Meilleurtaux.com présente la 10ème édition de son Observatoire du crédit immobilier. Créé en 1999, le précurseur du courtage en crédit immobilier sur internet revient sur dix années d’activité qui ont contribué à la démocratisation du crédit immobilier en France. Ce 10ème Observatoire est aussi l’occasion de faire le point sur le courtage en France et ses perspectives de développement.

Depuis 10 ans, les crédits immobiliers sont devenus plus accessibles :

• Des taux en baisse de 1,80 point, à 4,25 % sur 25 ans en novembre 2009, contre 6,05 % en 2000.
• Une augmentation de la capacité d’emprunt de 18,5 % mais qui n’a pas suffi à compenser la hausse des prix de l’immobilier.
• Des emprunteurs plus jeunes : les moins de 30 ans représentent 31,3 % des clients de Meilleurtaux.com en 2009, contre seulement 10,6 % en 2002.
• Un rôle de levier des prêts aidés qui ont permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété.
• Une baisse du ” pouvoir d’achat immobilier” de 32 % sur 10 ans, malgré une hausse de 13 % sur la seule année 2009.

“La part de marché de Meilleurtaux.com est passée de 0,64 % à 2,65 % ces cinq dernières années. Elle pourrait encore augmenter pour atteindre 2,75 % cette année, alors même que le montant global des crédits accordés par les banques a subi un important coup de frein” analyse Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.com.

Une sortie de crise qui se confirme

“Nous constatons une reprise de la demande liée à la forte baisse des taux de crédit, qui a engendré une augmentation de 11 % de la capacité d’emprunt depuis un an, mais aussi à l’arrêt du durcissement des conditions d’octroi des crédits par les banques qui a également permis de relancer le marché” analyse Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.

Des chiffres qui confirment ce regain d’intérêt pour l’immobilier : Le nombre de dossiers déposés sur le site de Meilleurtaux.com est en augmentation de 43 % par rapport à octobre 2008 et de 15 % par rapport à octobre 2007.

Une reprise incontestable mais encore fragile

Depuis l’été 2009, la reprise de la demande semble s’accélérer, la baisse des taux ayant largement contribué à faire revenir les particuliers sur le marché immobilier. Les conditions sont actuellement très favorables aux emprunteurs :

• Une baisse des taux de plus de 1,25 point en moins d’un an (de 5,15 % fin 2008 à 3,90 % pour un prêt à 20 ans à taux fixe hors assurance).
• Une politique accommodante de la BCE qui maintient son principal taux directeur à 1 %, un niveau qui favorise des taux de crédit bas.
• Une volonté des banques de proposer de bonnes conditions de financement dans un marché très concurrentiel.

“Si tous les facteurs de reprise semblent réunis, le marché reste toutefois affecté par les incertitudes qui pèsent sur les ménages, notamment le spectre du chômage et la crainte d’une baisse de revenus”, tempère Sandrine Allonier.

Le métier de courtage : état des lieux et perspectives

Le courtage français pourrait voir sa part de marché doubler ces prochaines années. Les banques ont de moins en moins le monopole du savoir : dans un contexte de perte de confiance vis-à vis des établissements de crédit, les particuliers sont plus demandeurs de conseil et d’expertise de qualité auprès de tiers, ce qui les conduit à davantage consulter un courtier. Ainsi, la part des crédits immobiliers intermédiés devrait croître ces prochaines années sur le marché français comme cela a été le cas au Royaume-Uni où 66 % des crédits sont souscrits via un courtier.

“Si 15 % des Français déclarent avoir sollicité un courtier pour souscrire leur crédit immobilier ces trois dernières années, ils sont 35 % à envisager d’y avoir recours d’ici à trois ans. Dans ce contexte, la part de marché du courtage devrait se situer aux alentours de 25 % fin 2010 et croître encore dans les années à venir” analyse Nicolas Lioliakis, Associé chez Bain & Company et invité du 10ème Observatoire du crédit immobilier.

source : Meilleurtaux

“J’ai quitté mon appartement depuis 3 mois maintenant, et mon propriétaire refuse de me rendre ma caution” … “Le propriétaire m’a dit qu’il y avait 1000 euros de travaux de rénovation, et qu’il gardait ma caution pour les payer” … “mon propriétaire ne répond pas à mes coups de fil pour ne pas me rendre ma caution” …
Les témoignages de locataires qui ont du mal à récupérer leur caution locative (leur dépôt de garantie, pour être exact) ne manquent pas : il n’est pas rare qu’un propriétaire soit un peu réticent à rendre la caution (le dépôt de garantie, versé à l’entrée dans l’appartement) lorsqu’un locataire s’en va. Au fil de la location, les petites tensions s’accumulent, l’argent de la caution est bloqué sur un compte, et il est en effet tentant de le garder pour se “venger” du locataire. Cependant, la restitution de la caution est assujettie à l’état des lieux de sortie et elle est règlementée.
Que faire lorsque votre propriétaire refuse de vous laisser récupérer votre caution ?

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La loi sur la restitution de la caution

De plus en plus couramment, les locataires décident de ne pas payer les derniers mois de loyer afin de “récupérer” leur caution par eux-même. La méthode, même si elle est peu fair-play, peut sembler efficace puisque votre propriétaire garde la caution en échange des mois de loyers impayés. Cependant, le paiement des loyers par le locataire est une obligation et le propriétaire peut tout à fait saisir un tribunal compétent pour vous forcer à rembourser les loyers impayés. De plus, il y a fort à parier qu’il fera tout pour ne pas vous rendre votre dépôt de garantie !

Le délai de restitution de la caution et intérêts

Avant de pouvoir récupérer votre caution, vous devez laisser au bailleur un délai légal de deux mois après lequel les intérêts légaux entrent en action. Leur taux est d’environ 4% et est fixé chaque année (le taux d’intérêt légal en 2009 était de 3,79%).

Retenues sur le dépôt de garantie

Ne peuvent être retenus sur la restitution du dépôt de garantie que les sommes engagées pour des travaux de remise en état pour des réparations locatives, qui incombent au locataire, et qui apparaissent en comparant les deux états des lieux (entrée et sortie). Le bailleur est en outre tenu de présenter des justificatifs au locataire pour justifier des retenues effectuées. Malheureusement, il suffit de présenter un devis (la facture correspondante n’est pas obligatoire) ce qui peut permettre à certains propriétaires peu scrupuleux de retenir des sommes qui ne correspondent pas aux travaux engagés. Totalement illégal, mais tellement facile à mettre en place !

Les étapes pour récupérer sa caution

Puisque vous traitez avec un propriétaire, qui est un être humain, la première étape pour récupérer sa caution est de passer un coup de téléphone à l’intéressé pour lui rappeler ses devoirs. Prenez un ton courtois, jouez l’innocent qui ne comprend pas pourquoi il n’a pas reçu la restitution de sa caution. Si la relance orale ne suffit pas, envoyez un courrier en LRAR au bailleur, en le mettant en demeure de vous rendre le montant du dépôt de garantie sous huitaine, avant de saisir le tribunal de proximité.

La lettre en recommandé avec accusé de réception

La lettre-type pour récupérer sa caution, qui doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception (gardez-en une copie et agraphez-la à l’accusé de réception) doit comporter :

• vos coordonnées postales complètes
• les coordonnées postales complètes du bailleur
• le montant du dépôt de garantie (caution) que vous avez versé lors de votre entrée dans l’appartement
• la mention “je vous met en demeure de me rendre, sous huit jours, la somme de X euros, au titre de restitution du dépôt de garantie que je vous ai versé”
• les dates d’états des lieux d’entrée et de sortie
• un rappel éventuel des conclusions de l’état des lieux de sortie (présence ou absence de dégradations à la charge du locataire)
• les éventuels impayés qui restent à votre charge, à défalquer du montant de la caution
• la date et l’endroit auxquels la lettre à été rédigée

Invest Consulting vient d’organiser sa table ronde annuelle consacrée à la situation du marché immobilier en Tunisie.
Une rencontre qui s’inscrit dans le cadre des préparatifs de la 4ème édition du Guide de l’immobilier tunisien, publication annuelle d’Invest Consulting.
La thématique retenue s’est focalisée sur l’état des lieux du secteur, immobilier neuf ou second hand ou [...]

A lire sur votre magazine immobilier : Le marché de l’immobilier en Tunisie : ce toit si cher !

Diagnostic immobilier : le diagnostic électrique. Dans la longue liste de diagnostics immobiliers à réaliser dans le cadre de la vente d’une maison ou appartement, on retrouve le diagnostic électrique. Comme le reste, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Appliqué depuis le 1er janvier 2009, ce type de diagnostic concerne essentiellement les logements dont l’installation électrique est vieille de 15 ans et plus. Dans le cas d’une copropriété, seules les parties privatives doivent être soumises à cet examen. Le résultat devra accompagner l’acte de vente.

Qui doit le réaliser ?

Le diagnostic électrique est une obligation du vendeur d’un bien immobilier. Pour sa réalisation, il est indispensable de faire appel aux services d’un professionnel certifié par un organisme accrédité, comme stipulé dans le Code de la Construction et de l’Habitation. En outre, le diagnostiqueur engagé devra détenir une assurance professionnelle et être neutre à la transaction.

Les objectifs

Le diagnostic électrique est avant tout une mesure de sécurité. Il a pour principal objectif d’assurer la sécurité des futurs acquéreurs. À cet effet, le diagnostiqueur est chargé d’identifier les matériels électriques à risque ou présentant un danger potentiel en cas de contact avec des conducteurs non protégés.

La réalisation du diagnostic

Cet examen porte sur la vérification de l’installation électrique d’une maison ou d’un appartement mis en vente. Un état des lieux sera donc établi : état de l’installation dans les locaux à usage d’habitation, protection de l’installation, état des prises de courant, respect des normes de sécurité, existence de systèmes de sécurité, caractéristiques du réseau électrique, etc. Les résultats de cette analyse seront remis au propriétaire-bailleur sous forme de rapport.

Les systèmes de sécurité à contrôler font référence à la présence d’une protection contre les variations de tensions, à l’adéquation de l’installation électrique dans les locaux humides, notamment la douche ou la salle de bains ainsi qu’à l’appareil de commande propre à chaque habitation.

Durée de validité

La durée de validité de ce diagnostic est de trois ans. Par ailleurs, un diagnostic électrique réalisé avant le 1er janvier 2009, date à laquelle cette étude est devenue obligatoire, est admis si le propriétaire est en possession d’un certificat de conformité de moins de trois ans. Si un bien immobilier ne fait pas l’objet d’un diagnostic électrique alors qu’il devrait l’être, la responsabilité du vendeur pourra être engagée en cas de vices cachés.