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Au lendemain de l’annonce officielle de la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier au profit d’un prêt à taux zéro universel, les professionnels du secteur ne cachent pas leur enthousiasme. Agents immobiliers comme promoteurs semblent fonder de grandes espérances sur un dispositif jugé « plus vertueux pour l’immobilier » (René Pallincourt).

Christine Lagarde, ministre de l’Economie, en a donc fait hier l’annonce officielle, la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier cèdera sa place, dès le début de l’année 2011, à un prêt à taux zéro « universel ». Si un crédit immobilier contracté avant le 31 décembre 2010 permettra encore de bénéficier pleinement du crédit d’impôt jusqu’en 2015, ceux souscrits à compté du 1er janvier 2011 n’y auront plus droit. Les particuliers souhaitant financer un achat immobilier pourront en revanche compter sur le tout nouveau dispositif imaginé par le Gouvernement : le prêt à taux zéro universel, sans condition de ressource mais pour l’heure exclusivement réservé aux primo-accédants.

Si le bruit d’une probable suppression de cette mesure phare du bouclier fiscal courrait depuis plusieurs semaines déjà, les professionnels de l’immobilier n’ont pas tardé à réagir à cette annonce. Dans un communiqué publié ce mercredi 4 août, la Fédération nationale des agents immobiliers a salué une initiative « de nature à rassurer les professionnels de la FNAIM ». Pour son président, René Pallincourt, « aujourd’hui, c’est la solvabilité qui pose problème à beaucoup d’acheteurs ». Sur ce terrain, le prêt à taux zéro universel dont le montant sera considéré comme apport personnel par les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier principal apparaît donc plus efficace qu’un crédit d’impôt sur les intérêts dont le bénéfice financier ne pouvait être retiré qu’un an après l’acquisition du logement.

Selon le président de la FNAIM, le caractère universel (c’est-à-dire sans condition de ressource) de ce futur prêt à taux zéro s’impose comme un indéniable avantage. « Tout le monde va pouvoir en profiter, y compris ceux qui dépassaient le plafond des intérêts versés », souligne-t-il. René Pallincourt prévient toutefois que la FNAIM allait rester extrêmement vigilante quant aux barèmes appliqués à ce prêt à taux zéro universel lors de l’achat d’un bien immobilier ancien.

Du côté des promoteurs, la position affichée s’avère somme toute similaire, savant mélange de satisfaction et de méfiance. Pour le président de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs), Marc Pigeon, interrogé par Reuters, « notre réaction est positive sur les principes et sur les intentions. Maintenant, je ne peux pas encore vous dire si ce sera efficace, si ce sera réellement positif. Le diable se cache dans les détails ». S’il accueille plutôt favorablement cette mesure, Jean Perrin, de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), estime quant à lui que « les propriétaires ont besoin de stabilité et il faut que le gouvernement arrête de changer les règles ».

Le fait semble désormais être acquis, la hausse des prix de l’immobilier retrouve le devant de la scène et s’affiche tant à Paris qu’en province. Pronostiquant une évolution disparate pour l’ensemble du territoire, les notaires prévoient toutefois, pour les mois à venir, une progression marquée des prix immobiliers parisiens.

Après une année 2009 mouvementée, le marché immobilier ancien semble s’être refait une santé, entrainant dans son sillage une hausse globale de ses prix. Dévoilée ce mardi 27 juillet 2010, la dernière note de conjoncture mensuelle des notaires devrait ainsi fortement déplaire aux potentiels acquéreurs en prévoyant, à plus ou moins courts termes, une tendance majoritairement haussière pour le marché immobilier 2010. Si l’évolution des prix attendue en province se veut certes disparate (allant d’un recul des prix à une hausse comprise entre 5 et 6%), c’est à Paris que la progression devrait fortement se manifester. Selon les notaires, le prix moyen des appartements parisiens pourrait s’établir à 6.500 euros le mètre carré, dépassant ainsi les niveaux enregistrés fin 2008.

Outre les prévisions pour l’année 2010, les notaires de France dressent également le bilan du premier trimestre 2010. Face à une hausse des prix immobiliers dominante, certaines villes ont toutefois continué à enregistrer, en variation annuelle, quelques baisses significatives. Ce fut notamment le cas de Limoges (-7% pour ses appartements, -11,3% pour ses maisons), Caen (-5,4% pour les appartements), Tours (-7,8% pour les appartements) ou encore de Grenoble (-0,6% pour les appartements, -12,4% pour les maisons anciennes).

Apparaissant relativement variable tant pour les maisons que pour les appartements, la tendance haussière reste toutefois prédominante sur ce premier trimestre 2010. Concernant le prix des appartements, si des villes comme Nantes (+0,2%), Clermont-Ferrand (+0,5%) ou Rennes (-0,1%) affichent une certaines stabilité, d’autres comme Paris (+1,7%), Lyon (+3,7%) mais surtout Reims (+5%) et Montpellier (+7,4%) présentent une nette progression.

Le constat est le même pour les maisons dont le prix moyen semble avoir adopté, toujours en variation annuelle, un certain équilibre à Rouen (+0,3%) ou en Ile-de-France (+0,5%) tout en enregistrant une forte hausse à Bordeaux (+6,5%), Dijon (+10%) ou encore Saint-Etienne (+11,9%).

« Deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché: des taux d’intérêt historiquement bas et le manque de logements par rapport à la demande », indiquent les notaires dans leur note de conjoncture. Sur le front des transactions, ces derniers estiment que le marché de l’immobilier ancien pourrait retrouver son niveau de 2008 en enregistrant, sur l’ensemble de l’année, un volume de ventes proche de 700.000 unités.

Le 27 juillet dernier, les notaires de France faisaient état d’une forte progression des prix de l’immobilier ancien (voir notre article). Si le déséquilibre patent entre l’offre et la demande demeure le vecteur principal de cette hausse des prix, les velléités d’achat émanant de la part des étranges et des séniors semblent également y avoir joué un rôle important.

Qu’ils soient européens, russes ou américains, les investisseurs étrangers en quête de biens immobiliers en France ont très certainement participé à la progression des prix des logements anciens constatée récemment par les notaires. Dans leur dernière note de conjoncture, sur l’ensemble du territoire, ces derniers ont ainsi relayé des hausses de prix respectives pour le premier trimestre 2010 de 1,4% et 1,2% concernant les appartements et les maisons. Sur la période mars-mai 2010, les notaires ont même pu observer une nette progression des prix en Ile-de-France par rapport à 2009 (+5,1%), indiquant alors que « deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché: des taux d’intérêt historiquement bas et le manque de logements par rapport à la demande ».

Les notaires vont aujourd’hui un peu plus loin dans l’explication de la hausse des prix en associant au manque de logements l’influence notable des investisseurs étrangers. Selon maître Bazaille, notaire près de Lyon et président de l’Institut notariale de l’immobilier, « Britanniques, Belges, Néerlandais, Allemands, Scandinaves et même Italiens » se positionnent en masse sur le marché immobilier français « au point que désormais, en province, 5% des ventes dans l’ancien sont le fait d’étrangers qui tirent les prix à la hausse ».

Face à un Euro en perte de vitesse (notamment par rapport au dollar), les acquéreurs étrangers voient de nouveau les portes de Paris s’ouvrir devant eux. A en croire le président de la Chambre des notaires d’Ile-de-France, Me Christian Lefebvre, « dans le coeur de Paris, on voit de nouveau des Américains alors les Italiens et les Russes sont toujours très présents, ce qui explique que 7% à 8% des acheteurs dans la Ville Lumière sont des étrangers ».

Si les éventuels acquéreurs étrangers sont donc ici mis en avant, les séniors ne sont pas en restent et semblent eux aussi contribuer à cette progression des prix. De plus en plus désireux de quitter les grandes villes pour venir couler une retraite paisible à la campagne ou dans des villes de moindre importance, les plus de 60 ans représentent, selon le réseau d’agences immobilières Century 21, une frange d’acheteurs potentiels disposant « d’un apport personnel important, qui lui permet de mieux de se loger, ce qui contribue mécaniquement à la hausse des prix car ils sont peu enclins à négocier ».

Ce lundi 2 août, l’Observatoire Crédit Logement / CSA dévoilait dans son baromètre de juillet un niveau de taux de prêt immobilier excessivement proche de son plus bas historique. L’annonce aurait pu être retentissante si elle avait été faite quelques mois auparavant, elle pourrait désormais passer quasiment inaperçue, noyée dans le flot d’informations relatives au niveau extrêmement bas affiché depuis plusieurs mois maintenant par les taux d’emprunt.

Entre les mois de juin et juillet 2010, le taux moyen d’un crédit immobilier a affiché une quasi stabilité en n’enregistrant qu’une évolution minime de +0,01%. Après s’être établi à 3,38% le mois précédent, le taux d’emprunt à l’habitat se porte pour ce mois de juillet 2010 à 3,39% en moyenne, hors assurance de prêt immobilier. Avec un repli de « 176 point de base » par rapport au mois de novembre 2008, si les taux présentés ici sont de nature à enthousiasmer les éventuels emprunteurs, ils ne constituent pas pour autant le plancher le plus bas jamais atteint (3,36% au cours du quatrième trimestre 2005).

Dans le détail, un prêt immobilier souscrit pour l’acquisition d’un logement neuf se voit appliqué un taux moyen de 3,46% alors qu’un emprunt destiné à l’achat d’un bien immobilier ancien peut se négocier à 3,34%. Un emprunteur sur deux s’est vu proposer un taux de crédit immobilier inférieur à 3,5% (50,9%). De l’avis même des auteurs de l’étude, « jamais auparavant la production réalisée à un taux de prêt moins de 3.5 % n’avait représenté plus de 50 % de l’ensemble ».

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, de tels niveaux de taux de crédit permettent « depuis près d’un an, de réduire la durée de l’endettement sans affecter la solvabilité de la demande, même celle des ménages les plus modestes ». Une durée d’endettement qui passe ainsi de 211 mois en juin dernier à 208 mois en juillet.

Les notaires de Paris Ile-de-France viennent de dévoiler, ce lundi 28 juin 2010, leur note de conjoncture immobilière pour la période courant du mois de février au mois d’avril. Entre un volume de transactions en très forte progression et des prix qui se rapprochent dangereusement de leurs niveaux de septembre 2008, le marché immobilier francilien semble avoir retrouvé un dynamisme pourtant inespéré il y a encore peu.

Après avoir subi, durant de nombreux mois, l’attentisme généré par une crise tant de confiance qu’économique, le marché de l’immobilier ancien afficherait-il un dynamisme retrouvé ? A en croire la dernière publication des notaires de Paris Ile-de-France, c’est désormais un marché très actif que l’on peut observer sur la capitale et sa région. Les notaires en veulent pour preuve un volume de transactions qui aurait considérablement progressé sur la période février-avril 2010 par rapport à février-avril 2009 (+89%). Une envolée impressionnante qu’il convient toutefois de relativiser, la première partie de l’année 2009 ayant enregistré une activité extrêmement peu soutenue. Au regard de la période comprise entre février et avril 2008, le rebond observé cette année s’établit néanmoins à 19% (+6% si on le compare au niveau de 2007).

Sur le front des prix, la reprise des transactions semble avoir ragaillardi des vendeurs qui n’hésitent plus désormais à revoir leurs prétentions à la hausse. En affichant une progression moyenne de +3,3% sur la période février-avril 2010 (en variation annuelle), les prix en Ile-de-France retrouvent des niveaux proches de ceux observés au mois de septembre 2008. Dans le détail, si grande et petite couronnes affichent des hausses respectives de +1,2 et 3,7%, Paris voit le prix moyen de ses biens immobiliers grimper de +5,3%. Si le prix constaté des maisons reste inférieur de près de 10% à celui de 2008, les appartements n’auraient désormais plus que 3% de retard par rapport aux prix records affichés il y a deux ans.

En la comparant à celles observées au cours des trimestres précédents, la hausse enregistrée apparaît toutefois relativement contenue (+1,9% contre +2,6% au premier trimestre). Au vu de cette évolution, les pronostics des notaires semblent donc quelque peu s’éloignés d’une envolée graduelle des prix. « Après une croissance trimestrielle rapide entre janvier et mars, la hausse semble se modérer en avril, ce qui confirme le sentiment exprimé par les différents notaires d’une perspective de stabilité des prix après le rattrapage enregistré depuis l’été dernier », soulignent-ils.

L’immobilier franchit une nouvelle étape dans l’intégration des dernières technologies grâce à Lesiteimmo.com. Le portail d’annonces immobilières présente en effet la première application pour téléphones mobiles associant géolocalisation et réalité augmentée.

Devant le succès grandissant des smartphones, ces téléphones mobiles dernière génération, les professionnels de l’immobilier ont très rapidement perçu l’intérêt de surfer sur cette nouvelle vague technologique. Bon nombre d’entre eux se sont ainsi d’ores et déjà engouffrés sur ce segment prometteur et les possesseurs d’Iphone et autres smartphones peuvent actuellement compter sur près d’une quinzaine d’applications spécialement développées pour l’immobilier. Aucune toutefois ne semblait réellement répondre à l’ensemble des besoins manifestés par les utilisateurs. Le site d’annonces immobilières Lesiteimmo.com, en collaboration avec Appsfactory (société lyonnaise spécialisée dans les applications mobiles), entend bien combler ce manque en présentant dès le mois prochain une application associant pour la première fois immobilier, géolocalisation et réalité augmentée : Geoimmo.

Grâce à la fonction GPS de son mobile (Iphone, Android), l’utilisateur pourra visualiser, parmi les biens immobiliers qui l’entourent, ceux proposés à la vente et à la location. En plaçant la caméra de son mobile face à un immeuble ou à une rue, la géolocalisation du GPS permettra d’identifier rapidement les logements disponibles. Si l’application Geoimmo innove en présentant pour la première fois en France une géolocalisation immédiate, elle va plus loin encore en y associant le principe de la réalité augmentée. La réalité augmentée consiste à superposer une information à une image prise en temps réel, permettant ainsi d’ajouter à notre perception réelle des indications virtuelles. Chaque localisation s’accompagnera donc de l’affichage simultané d’informations sur le bien immobilier concerné.

Mieux, en pointant son téléphone en direction d’un terrain nu, l’utilisateur pourra instantanément déterminer si celui-ci est destiné à accueillir un programme immobilier et visualiser une modélisation du futur bâtiment. L’application couvre donc d’ores et déjà les secteurs de l’immobilier ancien et du neuf et devrait très rapidement être étendue à la location saisonnière, à la colocation et à l’immobilier de bureau. Proposée pour l’heure par Lesiteimmo.com et Appsfactory pour l’Iphone, l’Ipad et les smartphones Android, Geoimmo devrait également être déclinée sur d’autres plateformes, notamment Nokia.

Cette application qui, selon le dossier de presse, « répond parfaitement à la demande de utilisateurs qui veulent voir 100% de l’offre immobilière sur un seul support : l’offre des particuliers, le neuf, les biens des agences en location ou en vente », sera disponible en téléchargement sur Lesiteimmo.com et sur l’AppStore dès le 15 juin prochain.

Entamé le 4 mai dernier, l’examen du Grenelle 2 par l’Assemblée nationale s’est donc clôturé, ce mardi 11 mai, avec son adoption par les députés (314 voix pour, 213 voix contre). Fort de quelques 250 articles, ce « monument législatif », comme s’est plu à le nommer Jean-Louis Borloo le ministre de l’Ecologie, instaure diverses mesures en faveur du développement durable, notamment dans les secteurs de l’immobilier et de la construction.

Le Grenelle 1 organisé en octobre 2007 s’était fortement engagé pour une rénovation énergétique de notre parc immobilier en préconisant une nouvelle réglementation thermique devant être mise en place dès le 1er juillet 2011 (réglementation fixant aux logements un seuil de dépense énergétique de 50 kWh/m²). Le Grenelle 2 donne aujourd’hui un cadre législatif aux recommandations du Grenelle 1 et valide cet objectif majeur de réduire la consommation d’énergie en proposant des bâtiments écologiquement plus performants.

• Un bien immobilier neuf devra désormais répondre à cette future réglementation thermique (RT 2012) et obtenir la certification attestant du respect de cette norme dès l’achèvement des travaux.
• Toujours pour les logements neufs, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) deviendra bientôt obligatoire.
• Concernant l’immobilier ancien (à savoir les logements de 5 ans et plus), la réalisation d’un diagnostic DPE sera rendue obligatoire dès la mise en vente du bien. Sous forme d’une « étiquette énergétique », les résultats de ce diagnostic devront ainsi figurer sur chaque annonce immobilière.
• Le projet de loi Grenelle 2 prévoit d’instaurer, à compter de 2020, un seuil d’émission de CO2 établi en fonction du mode de chauffage utilisé.
• Obligation sera également imposée aux propriétaires de fournir un diagnostic de performance énergétique lors de la location de leur bien immobilier.
• Sur le front de la fiscalité verte, le Grenelle 2 proposera un allègement d’impôt (appliqué sur la taxe foncière) à chaque organisme HLM qui oeuvrera au développement des énergies renouvelables (panneau solaire, éolienne, biomasse…).

« Il y a eu des chausse-trapes, il y a eu des malentendus, cela a été difficile, mais on l’a mené à bon port, n’en déplaise aux grincheux », s’est félicité Jean-Louis Borloo, à l’issue du vote de l’Assemblée nationale. Interrogée il y a quelques jours par iTélé, la secrétaire d’Etat à l’Ecologie, Chantal Jouanno, tenait pour sa part à rappeler que « le Grenelle, ce sont des investissements d’avenir, pas de la contrainte budgétaire ». Elle se réjouissait hier de l’aval donné par les députés à ce projet de loi : « c’est un grand texte, une grosse boîte à outils. On a maintenant les moyens de tenir les engagements du Grenelle ».

Reste maintenant au texte du Grenelle 2 d’être examiné par une commission mixte paritaire (7 députés et 7 sénateurs) avant d’être soumis, dans sa version finale, au vote définitif de l’Assemblée nationale et du Sénat.

Après six mois de hausse consécutifs, le site d’annonces immobilières SeLoger publie pour le mois d’avril un « indice national des prix de l’offre immobilière » en baisse de -1,92 point, preuve s’il en est que les éventuels acquéreurs ne sont pas prêts à se plier à toutes les exigences des vendeurs et ce, en dépit de taux de crédit immobilier exceptionnellement bas.

« Après six mois de rebond des prix, la tendance se corrige sur le marché immobilier. Une correction des prix de vente affichés en agence à la mesure du rebond observé depuis la moitié de l’année 2009 », commente Roland Tripart, président du groupe SeLoger. Si les prix de l’immobilier ancien continuent de progresser au sein des plus grandes villes françaises, « c’est l’atonie du marché immobilier » des villes secondaires de province qui porte l’évolution de cet indice vers des valeurs négatives.

Pour les hausses les plus nettes, aux côtés de villes comme Strasbourg (+3,8% en variation annuelle), Bordeaux (+3,2%), Toulouse (+2,6%) ou Lille (+1,3%), Paris affiche une progression annuelle de ses prix de +8% dont +2,8% au cours des 3 derniers mois. Le mètre carré s’échange désormais dans la capitale au prix moyen de 7933,70 euros. Concernant la ville de Lyon, la tendance est également à la hausse avec toutefois une évolution disparate en fonction des arrondissements (+2,2% dans le 7ème, +6,3% dans le 6ème et jusqu’à +8,7% dans le 3ème). Seul le 8ème arrondissement reste stable avec un recul sensible des prix de -1%. A l’opposé, des villes comme Beauvais (-4,5%), Aurillac (-4,1%) et Cahors (-3,9%) enregistrent pour leur part des baisses de prix notables.

Le groupe SeLoger présentait ce mardi 4 mai un bilan de ses activités extrêmement encourageant avec un chiffre d’affaire en progression de 10% sur le 1er trimestre 2010 par rapport à la même période en 2009 (19,2 millions d’euros contre 17,4 millions d’euros). Sur le seul mois de mars, le site communique une fréquentation record de ses annonces immobilières (3,3 millions de visiteurs sur l’ensemble de ses plateformes). Une fréquentation que Roland Tripart associe « au rebond actuel des transactions immobilières ».

Il y a peu, le président de la FNAIM René Pallincourt créait la polémique en affirmant que la crise de l’immobilier n’avait finalement pas eu lieu (lire notre article). Une affirmation vivement critiquée toutefois soutenue par le Crédit Agricole dans sa dernière note de conjoncture.

Pour René Pallincourt, « les fondamentaux du marché sont tous bien orientés » et ce n’est certes pas Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, qui viendra le contredire. Selon lui, loin du cataclysme annoncé pour 2009, le marché immobilier aurait même tiré son épingle du jeu en affichant des résultats « légèrement supérieurs aux attentes ». De quoi là encore alimenter le débat opposant les professionnels du secteur aux divers observateurs, qu’ils soient internautes ou autres.

Si l’étude publiée par la direction des études économiques du Crédit Agricole salue la progression de près de 35% des ventes de logements neufs (par rapport à 2008), elle ne revient que très brièvement sur le recul de 13% enregistré par l’immobilier ancien, préférant aborder le redressement du nombre de transactions engagé dès le second semestre 2009. A l’instar du président de la FNAIM, Olivier Eluère appuie cette résistance du marché immobilier sur des « fondamentaux plutôt rassurants » associés aux « éléments ponctuels » que sont par exemple le doublement du prêt à taux zéro et le dispositif de défiscalisation Scellier jugé salutaire par les promoteurs immobiliers.

Reprenant le discours chargé d’optimisme de René Pallincourt, l’économiste du Crédit Agricole fait toutefois preuve de plus de retenue que le président de la Fédération nationale de l’immobilier en constatant que « l’assainissement du marché n’est pas terminé ». « Fragilité de la demande et risque de remontée des taux de crédit » devraient en effet s’associer à des prix encore trop souvent surévalués (de 10 à 15%) pour rendre incertaine une reprise franche en 2010.

Son de cloche similaire du côté du réseau d’agences immobilières Orpi. Interrogé par le site Lavieimmo, Bernard Cadeau son président admet assister à « une reprise douce » tout en avouant ne pas croire à une hausse des prix pour cette année 2010. Sur le front des taux de prêt immobilier, Bernard Cadeau n’envisage pas, là non plus de redressement d’importance. « Personnellement je ne m’attends pas à une hausse des taux à court terme. Ceux-ci augmenteront peut-être de 0,10 ou 0,15 % dans les mois à venir mais il n’y aurait aucun intérêt à ce que ceux-ci croissent d’avantage. Nous sommes dans un contexte de reprise, fragile certes, mais de reprise. Et cela est en grande partie dû aux taux bas. Les augmenter risquerait de freiner cet élan », affirme-t-il.