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Au lendemain de l’annonce officielle de la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier au profit d’un prêt à taux zéro universel, les professionnels du secteur ne cachent pas leur enthousiasme. Agents immobiliers comme promoteurs semblent fonder de grandes espérances sur un dispositif jugé « plus vertueux pour l’immobilier » (René Pallincourt).

Christine Lagarde, ministre de l’Economie, en a donc fait hier l’annonce officielle, la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier cèdera sa place, dès le début de l’année 2011, à un prêt à taux zéro « universel ». Si un crédit immobilier contracté avant le 31 décembre 2010 permettra encore de bénéficier pleinement du crédit d’impôt jusqu’en 2015, ceux souscrits à compté du 1er janvier 2011 n’y auront plus droit. Les particuliers souhaitant financer un achat immobilier pourront en revanche compter sur le tout nouveau dispositif imaginé par le Gouvernement : le prêt à taux zéro universel, sans condition de ressource mais pour l’heure exclusivement réservé aux primo-accédants.

Si le bruit d’une probable suppression de cette mesure phare du bouclier fiscal courrait depuis plusieurs semaines déjà, les professionnels de l’immobilier n’ont pas tardé à réagir à cette annonce. Dans un communiqué publié ce mercredi 4 août, la Fédération nationale des agents immobiliers a salué une initiative « de nature à rassurer les professionnels de la FNAIM ». Pour son président, René Pallincourt, « aujourd’hui, c’est la solvabilité qui pose problème à beaucoup d’acheteurs ». Sur ce terrain, le prêt à taux zéro universel dont le montant sera considéré comme apport personnel par les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier principal apparaît donc plus efficace qu’un crédit d’impôt sur les intérêts dont le bénéfice financier ne pouvait être retiré qu’un an après l’acquisition du logement.

Selon le président de la FNAIM, le caractère universel (c’est-à-dire sans condition de ressource) de ce futur prêt à taux zéro s’impose comme un indéniable avantage. « Tout le monde va pouvoir en profiter, y compris ceux qui dépassaient le plafond des intérêts versés », souligne-t-il. René Pallincourt prévient toutefois que la FNAIM allait rester extrêmement vigilante quant aux barèmes appliqués à ce prêt à taux zéro universel lors de l’achat d’un bien immobilier ancien.

Du côté des promoteurs, la position affichée s’avère somme toute similaire, savant mélange de satisfaction et de méfiance. Pour le président de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs), Marc Pigeon, interrogé par Reuters, « notre réaction est positive sur les principes et sur les intentions. Maintenant, je ne peux pas encore vous dire si ce sera efficace, si ce sera réellement positif. Le diable se cache dans les détails ». S’il accueille plutôt favorablement cette mesure, Jean Perrin, de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), estime quant à lui que « les propriétaires ont besoin de stabilité et il faut que le gouvernement arrête de changer les règles ».

A l’heure où la protection du consommateur s’impose comme une priorité gouvernementale dans bon nombre de secteurs d’activité, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) fait part de son incompréhension face à une disposition entérinée par le Sénat ne répondant pas, selon elle, à ce principe.

Protéger le consommateur contre d’éventuels abus apparaissait comme une priorité pour un gouvernement qui n’a pas hésité, par exemple, à modifier en profondeur le crédit à la consommation ou l’assurance prêt immobilier. Selon la FNAIM, en supprimant l’obligation faite aux agents immobiliers de présenter une garantie financière, un amendement adopté récemment par les sénateurs semble pourtant nager à contre-courant.

S’inscrivant dans le cadre « de la transposition de la directive européenne “services” », l’amendement déposé par le gouvernement et adopté par le Sénat n’a pas échappé aux yeux de la Fédération nationale de l’immobilier qui, dès ce samedi 3 juillet, alerte sur le caractère injuste de la disposition. L’amendement incriminé supprime l’obligation de garanties financières « pour les agents immobiliers qui déclarent sur l’honneur qu’ils ne recevront aucun fonds, effet ou valeur de la part de leurs clients », indique la FNAIM.

« A l’heure où les professionnels travaillent à améliorer la sécurité des consommateurs, était-il opportun de supprimer la garantie financière des agents immobiliers qui s’engagent à ne pas percevoir de fonds ? », questionne la FNAIM au sujet d’un amendement qui devrait générer des situations « deux poids deux mesures » jugées totalement injustes pour les consommateurs. « Cette modification crée une disparité inacceptable dans la protection du consommateur : un même bien pourra en effet être présenté dans deux agences, l’une garantie et l’autre non, sans que le consommateur en ait conscience », note la fédération avant d’ajouter qu’ « il s’agit d’un retour en arrière de 40 ans ! »

Cible de cette vindicte, l’amendement en question fait partie intégrante d’une directive européenne louable de 2005 visant à réglementer l’implantation en France d’acteurs étrangers de l’immobilier (professionnels non réglementés par la loi Hoguet de 1970). La fédération estime toutefois que supprimer l’obligation de garanties financières pour les agents immobiliers revient à se passer d’un contrôle pourtant « gage essentiel de sécurité et de protection du consommateur ». La FNAIM en appelle donc à l’Union Européenne pour que « les exigences requises par la loi « Hoguet » de 1970 [ne soient pas] abandonnées au seul profit du soutien à l’installation, en France, de nos confrères européens qui ne répondraient pas aux mêmes conditions de qualification et de garanties pour le consommateur ».

En ce 11 Mai 2010, s’est clôturé avec succès l’examen sur le Grenelle de l’Environnement 2, adopté par une large majorité des députés. Ce projet de loi fondateur, constitué de 250 articles, aborde différents thèmes ayant tous rapport de près ou de loin avec le développement durable. Il s’inscrit dan la continuité du Grenelle de l’Environnement 1 voté en 2007, pour répondre aux attentes internationales en termes de protection de l’environnement.

Ainsi le secteur de l’immobilier et de la construction est touché par ces réformes et voit de nouvelles mesures légales, fiscales et sociales toucher ses domaines d’activité. Ces réformes s’axent donc principalement autour de la réduction de la consommation d’énergie des habitations en France, en proposant des « logements verts » (moins gourmands en énergie et plus performants).
Le DPE, alias Diagnostic de Performance Energétique, est la mesure phare de ce projet de loi. Il consiste à mesurer la consommation d’énergie d’une habitation, ces dernières classées en 7 catégories de A à G (A étant une habitation économe en énergie et G une habitation très énergivore). Ainsi le DPE est calqué sur le modèle du graphique de consommation d’énergie des équipements électroménagers ou des voitures.

Les mesures adoptées ayant trait au DPE sont :

• Le DPE doit avoir été effectué par le propriétaire avant même la mise en vente du bien concerné.
• Les vendeurs seront obligés de présenter le dossier de diagnostic technique du bien immobilier si l’acquéreur potentiel en fait la demande. Ce dossier sera constitué de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires.
• Le DPE sera opposable. Cette mesure adoptée par les députés permettra aux vendeurs de réfuter un DPE et de le contester en justice. Cette mesure risquera, à l’avenir, d’entrainer des couts supplémentaires pour les propriétaires qui devront non plus effectuer un simple DPE, mais un véritable audit de leur bien pouvant couter jusqu’à 1500 euros au lieu des 150 euros originel.

A l’inverse de multiples autres propositions furent rejetées par l’Assemblée Nationale, telles que :

• L’intégration au DPE des dépenses énergétiques des matériaux de construction (couts de production, de fabrication, d’acheminement, etc.).
• L’intégration au DPE de la production d’énergie renouvelables (éoliennes, panneaux photovoltaïques, etc.).
• L’indépendance des diagnostiqueurs effectuant le DPE vis-à-vis des spécialistes de l’immobilier (problème de conflits d’intérêt, de collusion, etc.). Cette proposition évoquée par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) sera à l’avenir peut-être remise sur la table des négociations…

Source : Diagnostic immobilier

Si le choix de son futur logement ne doit évidemment pas se faire à la légère, il en va de même, en théorie, pour le contrat dont la signature acte la transaction de ce bien immobilier. En théorie seulement puisqu’en pratique bon nombre de contrats passés avec un agent immobilier seraient entachés d’irrégularités à l’importance variable.

Une lecture attentive apparaît nécessaire avant la signature de tout contrat et ce principe relève d’autant plus du bon sens qu’il concerne la vente ou l’achat d’un bien immobilier (compromis de vente ou autre). Le conseil nous vient de Belgique mais pourrait tout aussi bien s’appliquer à la France. Information relayée par le journal la Libre Belgique, le Service Public Fédéral Economie vient en effet de dresser un constat édifiant : près de 3 transactions immobilières sur 4 présentent des contrats pouvant être considérés comme irréguliers voire illégaux.

L’enquête menée par l’instance belge relève un certain nombre d’erreurs émaillant de façon récurrente les contrats passés entre vendeurs, acheteurs et agents immobiliers lors de la transaction d’un logement. Si l’absence ou la non-conformité d’une clause de rétractation (notifiant les fameux 7 jours au cours desquels l’acquéreur peut se rétracter) apparaît être un motif légitime d’annulation dudit contrat, d’autres erreurs, en apparence minimes, peuvent également conduire à sa nullité. Parmi celles-ci, l’étude note par exemple l’absence de la date et du lieu précis où le contrat à été signé.

Les acteurs de l’immobilier ont immédiatement réagi à cette publication et l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI), le pendant belge de notre FNAIM, a appelé ses adhérents à plus de responsabilité. Pour son président, Luc Machon, il s’agit là d’un constat « inacceptable, même si certaines infractions se résument à des erreurs minimes et si plusieurs d’entre elles ont été commises dans le but de rendre les contrats plus lisibles ». Evoquant l’instauration de sanctions et la mise en place d’une formation plus poussée de ses membres, l’IPI annonce également la diffusion d’un contrat type accessible à tous.

HQE, BBC, HPE, THPE, toutes ces normes désignant un bien immobilier écologiquement performant commencent depuis peu à voir le jour et devraient, Grenelle de l’environnement oblige, envahir les catalogues des promoteurs immobiliers. Une question se pose toutefois : la présence éventuelle de l’une de ces normes aura-t-elle une quelconque influence sur la valeur estimée d’un logement ? Rien n’est moins sûr si l’on en croit la Chambre des experts immobiliers de France FNAIM.

Composée de 650 professionnels adhérant à la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), la Chambre des experts immobiliers de France a notamment pour mission de procéder à diverses estimations immobilières et de dresser une analyse complète du marché actuel. Profitant de l’examen par l’Assemblée nationale du projet de loi dit Grenelle 2, elle s’est récemment penchée sur la question des normes écologiques attribuées aux logements. Délivrées par des cabinets privés, ces certifications « vertes » ont fleuri au cours de ces dernières années jusqu’à représenter, aux yeux de Gérard Adriaenssens, le président de la Chambre des experts FNAIM, un véritable « maquis de normes et de réglementations ».

Devant entrer en application dès le 1er juillet 2011, la future réglementation thermique instaurée par le Grenelle constitue une avancée primordiale dans le développement des bâtiments basse consommation (BBC). Cette RT 2012 fixe en effet à 50 kWh/m² le seuil de consommation énergétique des nouveaux biens immobiliers. Le projet de loi Grenelle 2 voté ce mardi 11 mai par les députés (voir notre article) imposera également qu’une norme attestant de la valeur écologique d’un logement soit délivrée dès l’achèvement des travaux.

Si la démarche environnementale reste certes louable, l’impact réel de ces normes sur la valeur (en termes de prix) d’un logement se heurte au scepticisme des professionnels de l’immobilier. Selon Patrick Siksik, expert FNAIM en ce qui concerne l’immobilier résidentiel, la prise en compte de ces labels écologiques doit passer par l’instauration d’ « une quotation ou un coefficient, comme pour les voitures : à l’heure actuelle, on ne peut pas décoter un appartement ancien ». Plus qu’un quelconque « label vert », que la présence éventuelle d’un panneau solaire ou d’une pompe à chaleur, c’est encore aujourd’hui la proximité ou non d’un centre-ville et des moyens de transport qui impacte majoritairement l’estimation d’un bien immobilier.

Concernant le secteur de l’immobilier tertiaire (bureaux), Denis François, expert FNAIM, estime qu’ « il est très difficile de déterminer l’impact positif représenté par une norme environnementale et, à l’inverse, l’impact négatif d’une absence de norme ». Si le Grenelle 2 impose au secteur tertiaire de réaliser des travaux d’amélioration énergétique de ses bâtiments entre 2012 et 2020, aujourd’hui seul 3 à 4% des locaux semblent se prévaloir d’une certification écologique.

A peine achevés, les Etats généraux du logement qui se sont tenus à Paris ce mardi 4 mai recueillent déjà le soutien de certains professionnels de l’immobilier dont René Pallincourt, le président de la FNAIM.

Si certaines propositions définies lors de ces Etats généraux du logement (au nombre total de 15, voir notre article à ce sujet) n’ont pas su recueillir l’agrément du secrétaire d’Etat au Logement, d’autres peuvent d’ores et déjà compter sur le soutien des pouvoirs publics et des professionnels de l’immobilier, FNAIM en tête.

Doléance principale, la demande exprimée par les organismes et associations luttant contre le mal logement d’octroyer 4 milliards d’euros supplémentaires à leur cause semble vouée à rester lettre morte. Présent lors de ces Etats généraux, le secrétaire d’Etat au Logement n’a pas caché ses doutes sur l’efficacité d’une aide dont le montant représenterait 2% du PIB de la France. Benoist Apparu n’a en revanche pas balayé d’un revers de main l’ensemble des propositions, se joignant même aux différents participants pour évoquer la nécessité de mettre en place un dispositif statistique fiable concernant les prix de l’immobilier (prix de vente et loyers confondus).

De son côté, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), a fait paraître hier un communiqué dans lequel son président « salue l’initiative des Etats Généraux du Logement ». On peut notamment y lire que René Pallincourt apporte son soutien plein et entier à 3 des 15 propositions retenues :

• « renforcer l’accession des classes moyennes à la propriété »,
• « encourager l’investissement locatif dans l’ancien en faveur des ménages modestes tout en assurant au bailleur une juste rentabilité »,
• « entretenir et rénover le parc privé existant, notamment par la mise en place de provisions spéciales pour travaux d’économies d’énergie dans les immeubles en copropriété ».

Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs estimait au cours des Etats généraux de ce 4 mai 2010 que « le droit au logement passe par le besoin de bâtir ». La FNAIM reconnaît cette nécessité tout en ajoutant que « le développement d’une offre nouvelle économiquement accessible, qualitativement et quantitativement, passera nécessairement par une expansion des marchés de l’ancien ».