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Le débat était ouvert depuis quelques mois déjà : les plafonds de la loi Scellier sont trop élevés. Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement, vient mettre un terme aux suppositions et annonce que les plafonds de loyers de la loi Scellier vont être révisés et revus à la baisse dès le 1er janvier 2011.

Dans une interview accordée au journal « Les Echos », Benoist Apparu ne mâche pas ses mots et veut « une opération vérité sur les loyers pour protéger les futurs acquéreurs via des loyers reflétant davantage la réalité du marché ». En effet depuis la mise en place de la loi Scellier en 2009, les plafonds de loyers font régulièrement polémiques. Pour être cohérent, le gouvernement a donc décidé d’abaisser les plafonds de loyer Scellier pour ne pas tromper les investisseurs sur la réalité du marché immobilier. Le volet social de la loi Scellier est aussi concerné.

Les nouveaux loyers zone par zone :

1) La zone A, zone ou la disparité des loyers est la plus forte sera divisée en deux plafonds de loyers :

Pour la zone située à Paris et une partie de la petite couronne comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois… les plafonds resteront inchangés. Soit 21,72 euros / m² pour le Scellier libre et 17,38 euros / m² pour le Scellier social.

Par contre pour le reste des communes de la zone A une décote de 26% sera appliquée sur le plafond. Soit des nouveaux plafonds de loyers de 16,10 euros / m² pour le Scellier libre et 12,90 euros / m² pour le Scellier social.

2) Pour les zones B1 et B2 une décote va aussi être appliquée, et cela quelque soit la commune. Benoist Apparu annonce une diminution de 14% des plafonds, soit :

- Zone B1 : 13 euros / m² pour le Scellier libre et 10.38 euros / m² pour le Scellier Social (contre 15,10 euros et 12,08 euros à ce jour).

- Zone B2 : 10,62 euros / m² pour le Scellier libre et 8.49 euros / m² pour le Scellier Social (contre 12,35 euros et 9,88 euros à ce jour).

3) Concernant la zone C qui restera en dehors du dispositif Scellier, certaines communes peuvent désormais demander un agrément pour pouvoir intégrer les zones éligibles au dispositif. Le secrétaire d’Etat vient de signer un décret dans ce sens. Les 168 communes qui auraient du être déclassées sont donc désormais en sursis.

> Consulter les zones loi Scellier

Date d’entrée en vigueur :

Pour ne pas perdre de temps et permettre aux investisseurs et commercialisateurs de s’adapter à ces nouvelles dispositions, la baisse des plafonds de loyer et l’instauration des nouveaux plafonds de la zone A entreront en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1 er janvier 2011 et pour les permis de construire déposés à compter de cette date.

Enfin, Benoist Apparu en fin d’interview a fait deux autres annonces moins détaillées mais toutes aussi importantes : la refonte globale des aides à l’accession à la propriété et les modifications des niches fiscales. « Je présenterai d’ici à trois semaines la refonte globale des aides à l’accession à la propriété [...] Concernant les niches fiscales, il faut les baisser et l’avantage fiscal du régime Scellier est bien entendu concerné ».

Pour le secrétaire d’Etat au logement, il semble que le meilleur remède pour endiguer la crise immobilière qui sévit toujours, est de lutter de front sur l’ensemble de la chaîne du logement et des trois grandes familles qui permettent aujourd’hui de produire à savoir : l’investissement locatif, l’accession à la propriété et le logement social.

La loi Scellier en bref :

Instaurée en 2009, la loi Scellier permet jusqu’à fin 2010 de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros). La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans. Toutefois dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. A cela s’ajoute désormais des plafonds de loyers moins élevés…

En cette fin d’année défiscaliser sur ses revenus en 2011 est encore possible. Quelques pistes restent encore envisageables pour réduire son imposition. Loi Scellier, Scellier BBC, SCPI Scellier, FIP, FCPI, SOFICA, dons aux associations, loi Scellier Outre-mer, la loi Malraux ou encore l’achat de sa résidence principale qui permet encore pour quelques mois de défiscaliser les intérêts d’emprunts.

Loi Scellier et Scellier BBC :

Instaurée en 2009, la loi Scellier est l’investissement immobilier de ces deux dernières années. Il permet jusqu’à fin 2010 de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros), cela étalé sur 9 ans. Soit pour les plus fortunés jusqu’à 8 300 euros de réduction d’impôt annuelle. A noter que dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation). La loi Scellier classique verra son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. (Voir en exclusivité nos programmes immobiliers neufs Scellier BBC)

Autre piste avec la loi Scellier, les SCPI Scellier. En effet le dispositif Scellier se décline aussi sous forme de « pierre-papier » avec l’investissement via des SCPI Scellier. Moins risqué car plus diversifié l’investissement via des SCPI permet, comme la loi Scellier immobilier, de défiscaliser 25% du montant investi dans les SCPI répartie sur 9 ans, soit jusqu’à 75 000 € de réduction d’impôt dès la souscription.

La loi Scellier Outre-mer :

Fort du succès rencontré en métropole, la loi Scellier c’est étendue à l’Outre-mer. Simplement dénommée loi Scellier Outre-mer, elle vient en complément de la loi Girardin qui permet déjà de défiscaliser lors d’un investissement dans les DOM-COM (anciennement DOM-TOM). A la différence de la loi Scellier « métropole » le taux de réduction d’impôt est plus élevé, la loi Scellier DOM-COM permet de défiscaliser 40% du montant d’acquisition pour les logements acquis entre 2009 et 2011, toujours plafonnée à 300 000 euros. Cette réduction d’impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d’impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location minimum de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

Loi Malraux :

Modifiée en 2009, la loi Malraux bénéficie toujours d’avantages fiscaux substantiels. Outre le fait de faciliter la restauration d’immeubles et la restauration de biens immobiliers anciens « classés », elle permet de défiscaliser le montant des travaux réalisés. Depuis la loi de Finances de 2009, en ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), l’économie d’impôt annuelle est limitée à 30 % des travaux de l’année plafonné à 100 000 euros de travaux. En secteur sauvegardé, l’économie d’impôt annuelle est fixée à 40 % des travaux de l’année toujours plafonnée à 100 000 € de travaux. Les contribuables qui disposent de revenus importants peuvent grâce à la loi Malraux défiscaliser une grande partie de leurs revenus.

Crédit impôt résidence principale :

2011 voit la réforme phare de Nicolas Sarkozy prendre fin. La déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat de sa résidence principale (Voir notre billet « Le nouveau prêt à taux zéro universel »). Toutefois en attendant l’arrivé de 2011 et il est toujours possible de défiscaliser sur 5 ans, 30% de ses intérêts la première année puis de 15% les 4 années suivantes. Si le logement est labélisé BBC, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt majoré à 40% et cela pendant 7 ans. A noter qu’à compter de 2011 ce crédit d’impôt sera purement et simplement supprimé. Les dates butoirs étant pour les acquisitions, l’acte authentique signé, pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier.

Les FIP ou les FCPI :

Pour pourvoir défiscaliser jusqu’au 31 décembre les FIP et les FCPI sont les meilleurs moyens. Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) permettent de défiscaliser jusqu’à 6 000euros pour un célibataire et 12 000euros pour un couple avec des investissements respectifs de 24 000 euros (12 000 euros en FCPI et 12 000 en FIP) et 48 000 euros, soit 25% de réduction d’impôt directe sur le revenu. En cette fin d’année la défiscalisation FCPI FIP est donc la solution idéale pour défiscaliser rapidement tout en pouvant adapter son montant d’investissement à son montant d’imposition.

Les SOFICA :

Pour les passionnés qui préfèrent le septième art, l’investissement dans le cinéma permet d’obtenir une confortable réduction d’impôt. L’investissement dans des Sociétés de Financement d’œuvres Cinématographique et Audiovisuelles (SOFICA) permet de défiscaliser jusqu’à 18 000 euros par an (dans la limite toutefois de 25% du revenu net global). La réduction d’impôt est accordée la même année que l’année de souscription des parts, à condition quand même de conserver les parts pendant 5 ans en sachant que l’excédent éventuel n’est pas reportable. A noter enfin que les entreprises soumises à l’IS peuvent aussi « défiscaliser » en pratiquant un amortissement exceptionnel de 50% de leurs souscriptions au capital d’un SOFICA.

Les dons :

En cette fin d’année vous pouvez aussi défiscaliser « généreusement ». En effet si vous faites des dons dans associations, 66% du montant (dans la limite de 20% du revenu imposable) est défiscalisable et vient en réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt peut atteindre 75% si le don est fait au profit d’une association ou d’une fondation ayant pour objet la fourniture gratuite de repas, soins ou logement à des personnes en difficulté, dans la limite de 510 euros par an. A noter que les dons aux fondations d’utilité publique et aux organismes d’insertion peuvent être imputés par le donateur soit sur son impôt sur le revenu soit sur son ISF. Dans ce cas pour l’ISF, le montant déductible est égal à 75% du montant du don, plafonné à 50 000 euros. Si vous êtes généreux vous pouvez donc offrir 66 666 euros à une association et bénéficier en retour de 50 000 euros de réduction d’impôts !

Comme chaque année les premières orientations fiscales de l’année 2011 sont déjà bien dessinées. Au programme la loi Scellier avec son nouveau volet BBC, la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts, la suppression du Prêt Pass-Foncier ou encore la réforme de l’assurance crédit immobilier et du crédit à la consommation. Revue de détail de ces nouveautés qui arrivent à grands pas pour 2011.

Loi Scellier et Scellier BBC :

Depuis 2009, la loi Scellier fait les beaux jours de l’investissement locatif. Il faut dire qu’avec une réduction d’impôt équivalente à 25% du prix d’acquisition, les arguments sont de poids. Peut-être trop d’ailleurs, car dès le 1er janvier 2011, le taux de réduction d’impôt va subir une cure d’amaigrissement pour favoriser la loi Scellier dite « BBC » pour Bâtiment Basse Consommation.

Toutefois jusqu’à fin 2010 il est toujours possible de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros), cela étalé sur 9 ans. Mais dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. (Consulter d’ores et déjà nos programmes Scellier BBC).

Crédit impôt résidence principale :

Mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat de sa résidence principale vit ses derniers instants. Dès 2011 cette déduction sera remplacée par le prêt à taux zéro universel (Voir ci-dessous).

En attendant le début de l’année 2011, il est toujours possible de défiscaliser sur 5 ans, 30% de ses intérêts la première année puis de 15% les 4 années suivantes. Si le logement est labélisé BBC, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt majoré à 40% et cela pendant 7 ans. Les dates butoirs étant pour les acquisitions, l’acte authentique signé, pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier.

Le prêt à taux zéro universel :

Christine Lagarde, ministre de l’Economie, en a fait l’annonce début Aout : la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier cèdera sa place, dès le début de l’année 2011, à un prêt à taux zéro universel. Si un crédit immobilier contracté avant le 31 décembre 2010 permettra encore de bénéficier pleinement du crédit d’impôt jusqu’en 2015 (voir ci-dessus), ceux souscrits à compté du 1er janvier 2011 n’y auront plus droit. Les particuliers souhaitant financer un achat immobilier pourront en revanche compter sur le prêt à taux zéro universel, sans condition de ressource mais pour l’heure exclusivement réservé aux primo-accédants.

L’assurance de prêt immobilier :

Concernant la réforme de l’assurance prêt immobilier, la future loi Lagarde (du nom de son initiatrice), devrait être mise en place dès le mois de Septembre. Cette réforme permettra au particulier de choisir librement entre l’assurance emprunteur proposée par son établissement prêteur et celle d’un assureur indépendant. En perspective donc pour l’emprunteur, des économies possibles mais surtout des garanties supplémentaires pour le même prix…Affaire à suivre.

Prêt Pass-Foncier :

Elément important du plan de relance du gouvernement, le prêt Pass Foncier vit ses derniers mois, le dispositif prendra fin dès le 31 décembre prochain. Destiné à faciliter l’accession à la propriété, le Pass Foncier est un crédit complémentaire (venant s’ajouter à un prêt immobilier principal) qui permet aux particuliers de payer leur résidence principale en deux temps, l’emprunteur remboursant tout d’abord le bien immobilier avant de rembourser le terrain. Dans le principe, Action Logement (l’ex 1% Logement) joue le rôle d’intermédiaire en devenant acquéreur du terrain en lieu et place du particulier. Ce dernier, après s’être acquitté du remboursement du bâtiment, devra alors racheter le terrain à Action Logement.

Toutefois si la suppression définitive du prêt Pass Foncier est programmée, les particuliers souhaitant bénéficier de cette aide à l’achat immobilier peuvent encore contracter cet emprunt spécifique pour financer une acquisition immobilière engagée avant le 31 décembre 2010 mais avec un montant très réduit. Le décret numéro 2010-876 daté du 26 juillet 2010 abaisse de façon significative les montants empruntables : Zone A : maximum 30.000 euros, zone B1 : 25.000 euros, zone B2 : 20.000 euros et zone C : 10 000 euros

Le crédit à la consommation :

Le 21 juin dernier, le Sénat a adopté le projet de loi visant à réformer le crédit consommation. Le texte validé par les sénateurs imposera aux banques et organismes de crédit de vérifier la solvabilité de l’emprunteur avant l’octroi d’un éventuel prêt. Cette vérification pourra prendre la forme d’un questionnaire et d’une consultation du Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

10 milliards d’euros d’économies ! Voila les prévisions de restrictions budgétaires que veut faire le gouvernement sur l’exercice fiscal 2011 / 2012 concernant les niches fiscales.

Ce montant n’est pas le fruit du hasard, il fait suite à la longue réunion qu’on eu de nombreux Ministres avec le Président de la République ce vendredi au Fort de Brégançon. Nicolas Sarkozy a donc tranché et a fixé le coup de rabot dans les niches fiscales à 10 milliards d’euros… Dans ces 10 milliards il est prévu d’intégrer des niches fiscales mais aussi des niches sociales et ce dès l’automne, le gouvernement semble pressé.

Même si cette coupe dans les niches fiscales était annoncée depuis plusieurs mois, le montant définitif n’était pas encore fixé. Début juillet François Baroin, Ministre du Budget, des Comptes publics et de la Réforme de l’Etat, avait déjà anticipé une réduction de 8,5 à 10 milliards d’euros. C’est la fourchette haute qui a été choisie.

Finalement le seul point qui reste encore en suspens est le choix des niches fiscales qui pourraient subir le coup de rabot. En effet, permettant à la plupart des contribuables de réduire notablement leurs impôts, l’ensemble des 468 niches fiscales existantes représentent pour le budget de l’Etat un poste de dépense évalué à 75 milliards d’euros ! En réduisant d’environ 13% ce poste budgétaire, la grande majorité de ces dispositifs fiscaux ne seraient pas impactés. Reste donc à déterminer lesquels en partant du principe que le gouvernement supprimera ou réduira les niches les plus coûteuses et les moins « utiles » en priorité.

Parmi les niches fiscales les plus célèbres on peut notamment citer la TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements, qui représente un manque à gagner de 5,15 milliards d’euros, ou encore la prime pour l’emploi avec 3.2 milliards d’euros. A noter que la mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction d’impôt sur les intérêts d’un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale a déjà prévu d’être supprimé le 1er janvier 2011.
A cela s’ajoute les niches fiscales immobilières comme la loi Scellier, la loi Malraux… qui ont aussi un coût élevé pour le gouvernement, mais qui dynamisent fortement le secteur de l’immobilier et donc de l’emploi.

Toutefois il est tout de même ressorti de la réunion que les niches fiscales dites « sociales » comme l’emploi à domicile ou encore le crédit d’impôt recherche seraient maintenues, car elles ont un « effet direct » sur l’emploi. Secteur que le gouvernement ne veut surtout pas mettre à mal dans une période économique encore instable. A ce sujet l’Elysée a dans le même temps annoncé que la France revoit à la baisse sa prévision de croissance pour 2011 à 2% contre 2,5%.

Trouver le bien immobilier bien placé, au bon prix, à la bonne surface avec une construction de qualité, c’est le rêve de tous investisseurs désireux de se créer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Mais est-ce encore possible ?

Compte tenu de la hausse faramineuse des prix sur ces dix dernières années, les « bons coups » immobiliers ont quasiment disparus. Cela est d’autant plus vrai dans l’immobilier neuf.

Acheter au bon prix

Que signifie acheter au bon prix ? Est-ce acheter pas cher ou au prix de marché… La est toute la question, car dans des villes ou la demande de biens immobiliers est forte, les prix de l’immobilier ont tendances à augmenter. C’est la loi de l’offre et de la demande. Dans ce cas précis les biens immobiliers seront certes trop chers mais seront au prix de marché.

Ces prix d’achat élevés ont aussi pour conséquences de faire baisser la rentabilité locative de votre investissement. La hausse des loyers ne suit pas forcement la hausse des prix (d’autant plus qu’il existe des plafonds de loyers Scellier). Acheter au bon prix c’est donc tout simplement acheter au prix du marché local, tout en gardant à l’esprit le niveau de rentabilité de l’investissement.

Dernier point à ne pas occulter. La plus value de revente à terme. Certes ce paramètre est dur à extrapoler, mais il y a fort à parier que dans 10 ou 15 ans lorsque vous revendrez votre bien Scellier, les prix du foncier auront tout de même augmenté.

Scellier trop cher ?

Certes les prix des biens immobiliers neufs sont supérieurs de 20% à 30% à ceux de l’ancien, mais il faut modérer cette « surcote ». Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits (2,5% environ contre 7% en moyenne dans l’ancien). Votre bien immobilier étant neuf vous bénéficiez de garanties de construction. Enfin vous n’avez aucuns travaux à faire avant de le mettre en location.

Dans l’ancien les travaux de rénovation peuvent vite couter des sommes importantes (coût des matériaux, coût horaire de la main d’œuvre…). A cela peut s’ajouter beaucoup de temps perdu et des aléas de chantier imprévisibles.

Neuf ou ancien ?

La solution parfaite n’existe pas. Le choix entre l’investissement dans le neuf ou l’ancien dépendra de nombreux paramètres. Vous souhaitez réduire vos impôts ? Le choix du neuf s’impose. Avec la loi Scellier vous défiscaliserez 25% du montant investi sur 9 ans (A compter de 2011 il faudra investir en loi Scellier BBC pour bénéficier des 25% de réduction d’impôt). Vous souhaitez investir sans contraintes ? Les biens immobiliers vendus neufs sont généralement proposés avec des garanties de loyers et des gestionnaires qui s’occupent de tous.

Attention toutefois à ne pas investir dans le seul but de la réduction d’impôt. Qualité de construction, emplacement, marché locatif… sont les bases de tout investissement dans l’immobilier. C’est d’autant plus vrai dans le neuf.

A l’inverse vous souhaitez tous maitriser et avoir un patrimoine immobilier de caractère qui vous ressemble. L’ancien c’est l’assurance d’avoir un bien immobilier unique à un prix d’achat raisonnable si vous n’effectuer pas beaucoup de travaux. Attention toutefois à bien anticiper votre future fiscalité, car une fois votre déficit foncier (dû aux travaux) consommé vous serez fortement fiscalisé sur les revenus fonciers perçus.

Franchir le pas

Quelque soit l’option que vous aurez choisie, investir dans l’immobilier reste, sur le long terme, le meilleur placement. Il permet à la fois de créer un patrimoine transmissible et créateur de revenus complémentaires.

D’un point de vu sécurité, l’immobilier offre un atout de taille en cas de défaillance de l’emprunteur. Il y a une assurance prêt immobilier. Cela signifie quand cas de décès, le bien immobilier est totalement payé, que cela arrive 5 ans ou 15 ans après la date d’achat. Combien aurez-vous épargné sur un contrat d’assurance vie au bout de 5 ans ? Certainement moins que la valeur du bien immobilier…

Enfin il n’y a pas que la loi Scellier. Pour les petites surfaces et les budgets serrés, la loi Bouvard peut être une bonne alternative. Elle permet d’investir dans des résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes…) et de bénéficier de 25% de réduction d’impôt. Le versement des loyers est garanti par la signature d’un bail commercial entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Enfin la loi Bouvard permet de récupérer la T.V.A ayant grevé l’acquisition, soit 19,6% d’économies supplémentaires.

En conclusion, de nombreuses solutions existent : neuf, ancien, Scellier, Bouvard… mais il faut adapter chaque solution à sa situation et non pas adapter sa situation aux solutions.

Une web tv immobilière actuelle avec un contenu clair et tourné vers les néophytes de l’immobilier.
Voici le concept novateur de la nouvelle web tv immobilière IWTV, lancée par François Fargier-Bogaert, Directeur Général de la société Graphic-Evolution.
Interviewé par l’équipe du site «diagnostic-expertise.com», Mr. Fargier-Bogaert nous a dernièrement dévoilés plus en détail les ficelles de son projet.

Après un parcours orienté vers les métiers de l’immobilier, il intègre «lesiteimmo.com»et crée en 2005 Graphic-Evolution pour éditer des sites internet à fort contenu immobilier. Cette web agency représente aujourd’hui une cinquantaine de sites internet au total et traitent tous d’une même thématique : l’immobilier.

La web tv s’est ainsi rapidement imposé à Mr Fargier-Bogaert comme « le nouveau média » en plein «boom» qui manquait réellement au secteur immobilier pour les particuliers.
IWTV a donc tout naturellement vu le jour et a pour ambition de s’adresser à tous les particuliers à la recherche d’un bien immobilier.

Avec des contenus régulièrement actualisés, issus des multiples sites spécialisés de la société Graphic-Evolution, IWTV a pour ambition de vulgariser un secteur d’activité encore trop obscur pour les particuliers.
Pour parvenir à cela une équipe de rédacteurs spécialisés a été crée. Elle aura pour lourde tache d’expliquer clairement des problématiques parfois complexes, telle que la loi Scellier, loi de défiscalisation et beaucoup d’autres.

Selon François Fargier-Bogaert, la cible d’IWTV sera les primo-accédants de 25 à 45 ans, mais aussi tous les particuliers, les professionnels à la recherche d’informations en vidéo avec un choix de 10 émissions proposées.

Il rajoute qu’avec des formats d’émissions très courts entre 1 à 4 mn au maximum, cette web tv immobilière abordera l’actualité nationale sous la forme d’un journal télévisé, et locale sous forme de brèves. Vous trouverez également la météo de l’immo, des sujets statiques et des reportages…

3 000 sujets déjà écrits et prêts à être adaptés viendront peu à peu compléter la gamme d’émissions qui seront mis en ligne dès automne.
Il rajoute qu’il vise à développer une dizaine d’antennes locales telles que Lyon, Paris et Bordeaux qui sont en cours d’ouverture.

A la question sur la rentabilité d’IWTV, François Fargier-Bogaert répond qu’elle reposera sur la publicité, les partenariats et la production de contenu auprès des banques, des courtiers en ligne et des promoteurs immobiliers…

François Fargier-Bogaert, instigateur de cette web tv est ainsi relativement confiant concernant la réussite de son projet.
En effet il dispose déjà d’un studio entièrement équipé et disponible pour ses équipes, un deuxième ouvrira en renfort cet automne pour augmenter la capacité de production.
De plus le matériel afférent à la post production a étant aussi la propriété de la société de François Fargier-Bogaert, les couts seront donc moindre.

Enfin malgré une légère crise du marché de l’immobilier subie récemment, il confirme que le secteur demeure porteur grâce à des transactions structurelles qui ne pourront jamais disparaitre : mutations, divorces, primo-accédants…

D’autre part pour Graphic-Evolution les innovations ne s’arrêteront pas là, avec la mise en place de nouveaux projets ambitieux tels que le développement de supports novateurs comme les formats nomades (Iphone, Ipad, etc.), la TNT ou encore le satellite.
Auxquels viendra aussi s’ajouter prochainement un projet de téléachat en direction des particuliers et qui proposera des produits liés au secteur de l’immobilier comme des panneaux publicitaires, des cartons de déménagement…
En parallèle se développera aussi un site d’annonces accessible aux visiteurs d’IWTV.fr permettant l’achat, la vente ou la location entre particuliers de biens immobiliers.

Ainsi IWTV verra le jour en automne prochain pour Lyon et Bordeaux, puis en 2011 pour Paris et les antennes suivantes se développeront pour couvrir à terme toute la France.

Alors dès la rentrée, tous à vos ordinateurs !

Source : Le Prêt Immobilier

La loi Scellier a permis de sauver le secteur de l’immobilier durant toute la crise économique et financière. Crise qui donne par ailleurs quelques signes d’essoufflement…

Ce nouveau dispositif fiscal mis en place début 2009 pour donner une bouffée d’oxygène à l’investissement locatif a subit depuis de nombreux changements. Changements qui devraient entrer en vigueur dès le 1er janvier 2011.

Parmi ces modifications, la principale se situe dans la distinction entre la loi Scellier « classique » et la loi Scellier dite BBC (pour Bâtiment Basse Consommation). Cette différenciation de régime fiscal entrera en vigueur dès 2011 et les investisseurs devront alors faire le choix entre un logement dont les normes thermiques sont BBC ou pas.

Quelles différences ?

Pour ce qui est de la loi Scellier « classique », le taux de réduction d’impôt avait été maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. Dès 2011 le taux de réduction va être revu à la baisse pour être finalement fixé à 15%. Ensuite en 2012 le taux de réduction d’impôt sera encore rabaissé de 5 points pour n’être finalement plus que de 10%.

La base de calcul de la réduction d’impôt sera toujours fixée en 2011 et 2012 à 300 000 euros et à un investissement par an. L’option pour la loi Scellier social sera toujours possible. Vous défiscaliserez alors sur 15 ans, ce qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 27% au total en 2011 puis 22% en 2012.

Loi Scellier BBC :

À compter de 2011 si le logement répond à la norme BBC le taux de réduction d’impôt sera tout simplement majoré de 10 points par rapport à la loi Scellier « classique » . Soit des taux de défiscalisation respectifs de 25% en 2011 et 20% en 2012 pour les biens immobiliers éligibles à la loi Scellier BBC.

Dans les deux cas, Scellier BBC ou pas, l’engagement de location est fixé à neuf ans minimum. Cette condition est très importante, l’administration fiscale veille particulièrement au respect de celle-ci, et est souvent source de perte des avantages fiscaux pour l’investisseur.

Autre nouveauté en 2011, la modification probable des zones A, B1, B2 et de C. En effet de nombreuses communes présentent dans les zones loi Scellier pourront évoluer sous dérogation. Ces changements de zones pourront être décidé par le ministre du Logement qui pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s’il estime qu’elles réunissent les conditions suffisantes pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée.

Que faire en 2010 ?

Si vous souhaitez réduire vos impôts tout en vous créant un patrimoine immobilier, la loi Scellier est la solution. Solution a bien étudiée pour ne pas tomber dans les mêmes travers que la loi Robien. Etudiez donc le marché locatif, l’emplacement de l’appartement, sa qualité de construction et surtout ne surpayez pas votre bien sous prétexte de carotte fiscale.

D’ores et déjà deux solutions s’offrent à vous. Investir dès 2010 en loi Scellier « classique » et bénéficier de la réduction d’impôt maximum tout en profitant de taux de crédit immobilier historiquement bas.

Soit attendre 2011 et la mise du Scellier BBC pour miser sur des logements d’avenir tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt conséquente. De surcroît il y a fort à parier que les taux de crédit immobilier resteront encore très bas.

Pour réussir votre investissement BBC, anticipez-le et préparez-le dès 2010. Pour cela consultez les programmes Scellier BBC qui commencent à voir le jour et comparez-les. A noter que la norme BBC sera en 2013 la norme minimale à respecter en matière de réglementation thermique pour l’immobilier.

La semaine dernière nous vous présentions IWtv, une web-tv immobilière innovante qui entend bien trouver sa place sur la toile. Nous recevions aujourd’hui François Fargier-Bogaert, à l’origine de ce projet. Il nous éclaire un peu plus sur le futur visage affiché par cette chaine immo.

Diagnostic-Expertise : François Fargier-Bogaert vous êtes le Directeur général de Graphic-Evolution, la société à l’origine de la future web-tv immobilière IWtv. Que pouvez-vous nous apprendre sur le parcours qui vous a amené à la création d’IWtv ?
François Fargier-Bogaert : Mon parcours est un parcours tout à fait classique. Diplômé d’une école supérieure de commerce, j’ai suivi dix années de salariat. En 2000 j’ai crée une agence immobilière, que j’ai arrêté en 2003, et j’ai intégré l’un de mes prestataires qui à cette époque essayait de monter un site internet d’annonces immobilières « lesiteimmo.com ». J’en ai pris la direction et j’ai ainsi pu développer le support presse pour ce même site. En 2005, j’ai crée ma propre structure, « Graphic Evolution », afin de générer des contenus pour lesiteimmo.com.
Depuis 2006, nous avons créé différents sites, nous en possédons aujourd’hui une cinquantaine traitant tous d’une même thématique : l’immobilier.
IWTV est donc la suite logique de nos sites internet et notre motivation était de pouvoir passer du texte à l’image assez facilement.

A qui s’adresse réellement cette web-tv immobilière ?
- Les contenus sont en partie repris des sites que nous possédons. Pour cela nous avons recruté une équipe de rédacteurs qui a pour objectif de vulgariser des contenus parfois très difficile à comprendre. Prenons l’exemple de la loi Scellier, qui est une loi de défiscalisation. Nous savons qu’il n’est pas donné à tout le monde de comprendre la terminologie des textes législatifs. Le but de nos rédacteurs est d’expliquer avec des mots assez simples et par l’image tous ces processus et ainsi de les rendre accessibles à tous. IWTV cible principalement les primo-accédants, de 25 à 45 ans, mais aussi des personnes qui sont mutés, qui vont parcourir le territoire pendant leur carrière. Mais nous ne négligerons pas ceux qui souhaitent défiscaliser et aussi les professionnels de l’immobilier, il y a de l’information pour tous.

Quelle devrait être la programmation d’IWtv ?
- Aujourd’hui nous avons développé une grille de 10 programmes différents, avec des formats courts de 1 à 3mn, 4mn au maximum. Nous traitons essentiellement de l’actualité immobilière nationale ; Iwtv proposera entre autre un petit flash info, une à deux fois par semaine, une météo qui parlera des taux de crédit et du marché de l’immobilier. Vous trouverez également des contenus dits statiques, qui traiteront typiquement de sujets comme la loi Scellier, le rôle des professionnels de l’immobilier…Nous développons aussi des contenus liés aux différents indices immobiliers pour expliquer par exemple l’indice de l’augmentation des loyers : l’IRL, toujours agrémentés d’exemples pour que l’internaute puisse comprendre facilement de quoi il s’agit.
Nous détenons actuellement 3 000 sujets écrits, prêts à être adaptés et illustrés en image. Nous développons également une dizaine d’antennes locales, nous sommes présents actuellement sur Lyon, Paris et Bordeaux avec la volonté de développer des émissions pour présenter les quartiers d’une ville. Typiquement, un jeune couple qui veut déménager sur une ville qu’il ne connait pas, à travers une dizaine de reportage de 3mn pourra connaitre chaque typologie de quartier pour savoir si un quartier lui convient plus qu’un autre.

Comment comptez-vous rendre votre projet rentable ?
- La rentabilité de notre web-tv proviendra évidemment de la publicité et des partenariats. Aujourd’hui tous nos partenaires sur les sites de Graphic Evolution sont intéressés par ce projet là, qu’il s’agisse de banques, de courtiers, ou de promoteurs immobiliers. Mais nous souhaitons développer aussi la production d’image car on ressent un énorme manque en France pour ces métiers là. Nous ne faisons que répondre aux besoins de nos partenaires et 25 personnes travaillent aujourd’hui sur IWTV.

Qu’espérez-vous apporter de plus que les sites immobiliers déjà existants ou les web-tv qui émergent ?
- La force de Graphic Evolution aujourd’hui est la création de notre studio, entièrement équipé et entièrement disponible car il nous appartient. Nous sommes en train d’en équiper un autre en parallèle pour pouvoir doubler notre production. Nous avons aussi tout le matériel afférent à la post production avec pour objectif de rentabiliser au maximum nos investissements pour pouvoir avoir des entrées suffisantes et ainsi rentabiliser notre projet.

Quelle influence pourrait avoir IWtv sur un marché de l’immobilier encore en crise il y a peu ?
- Le marché immobilier n’est pas en crise. Il y a et il y aura toujours des transactions, et cela pour des tas de raisons : les gens qui déménagent, ceux qui divorcent, les primo-accédants. Il y a suffisamment d’évènements dans une vie pour que les gens à un moment ou à un autre soient de toute façon dans l’obligation d’acheter ou de vendre. Maintenant il y a une crise de l’offre, parce qu’il n’y a pas assez de biens, les prix sont encore élevés. Notre place va aller dans l’éducation de l’internaute pour lui expliquer pourquoi il y a une crise, comment est ce qu’on peut y répondre, quelles sont les astuces en ce moment pour investir, voilà le rôle d’IWTV, informer avant tout.

En dehors d’IWtv, avez-vous d’autres projets en préparation ?
- Oui bien sur nous avons d’autres projets. Aujourd’hui on parle de web télévision, mais nous sommes en train de travailler sur des formats nomades du type Iphone, Ipad etc… on travaille également sur la TNT ou le satellite pour essayer de voir qu’elles sont les opportunités à saisir. Nous avons aussi d’autres émissions qui vont venir en renfort sur IWTV comme un téléachat.
Un exemple, vous voulez mettre en vente votre appartement, vous avez besoin d’un panneau pour mettre sur votre fenêtre, en tant que particulier. Nous sommes en mesure aujourd’hui de vous fournir ce panneau avec votre propre numéro de téléphone imprimé, et en remplissant automatiquement un petit dossier, accompagné de photos, vous posterez vous-même votre annonce accessible aux visiteurs de nos sites. Nous travaillons donc en parallèle sur un site d’annonces de particuliers pour répondre aux besoins des internautes, c’est-à-dire qu’ils viennent pour rechercher de l’information sur nos sites et notre devoir est de leur apporter des contenus qui se rafraichissent naturellement ce qu’apportent réellement les annonces. Cela fait 5 ans que nous le faisons avec le siteimmo.com, j’en ai fait le 4ème portail d’annonces de professionnels de France donc on sait que nous pouvons répondre aux besoins des particuliers.

Merci François Fargier-Bogaert d’avoir répondu à nos questions, avant de nous quitter pouvez vous nous dire à partir de quand IWTV sera accessible aux internautes ?
- IWTV sera en ligne cet automne pour Lyon et Bordeaux et nous ouvrirons paris début 2011. Suivront ainsi l’ouverture d’autres antennes soit une dizaine au total en France.

En 2010 les députés ont préféré laisser inchangé la loi Scellier et cela malgré les premières critiques sur le dispositif qui commence à mettre en avant ces limites (problèmes de zones, de plafonds de loyers, prix des biens immobiliers surévalués…).

En 2011 la loi Scellier va être modifiée (voir notre billet loi Scellier 2011). Le taux de réduction d’impôt va être diminué (de 25% à 15%) et pour bénéficier de la réduction d’impôt maximum il faudra investir dans un logement dit Basse Consommation éligible à la loi Scellier BBC. Cette baisse de la réduction d’impôt sera aussi appliquée pour la loi Bouvard (Loi Scellier pour le statut LMNP) dont la réduction d’impôt passera de 25% à 20%.

Dans cette situation de transition comment bien réussir son investissement immobilier malgré les doutes qui persistent sur l’immobilier locatif ? Tout simplement respecter les règles essentielles de l’investissement immobilier : les avantages fiscaux à eux seuls ne font pas la réussite d’un investissement locatif, l’emplacement, la qualité de la construction, le montant du loyer ou encore le potentiel locatif, sont les critères primordiaux pour bien investir et défiscaliser sereinement.

1 – Un emplacement de qualité :

S’il n’y avait qu’un seul critère à retenir pour investir dans l’immobilier se serait l’emplacement. C’est un élément essentiel dans le processus d’achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (superette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

2 – Vérifiez la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Il est primordial de vous assurez qu’il existe bien un marché locatif sur le lieu d’investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible, mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, BBC, loi Bouvard, Scellier-LMNP…) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois généralement.
3- la qualité de construction :

Contrôlez que votre bien respecte les normes en matière d’isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur (HQE, HPE, BBC…). De manière générale préférez des biens dont la qualité de construction et le promoteur sont reconnus.

4 – Votre bien est-il au bon prix ?

Question certes logique mais que l’on a parfois tendance à oublier au profit de la carotte fiscale. En effet votre prix d’achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilant à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d’investissement. Vérifier notamment la zone d’achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier)

5 – Confier votre bien à un bon gestionnaire !

Tout comme la cohérence du prix, la gestion d’un bien immobilier est essentielle. Cela est surtout valable pour les biens dits meublés (loi Scellier LMNP par exemple) ou un bon gestionnaire vaudra toujours mieux qu’une bonne assurance !

Ce point est vital pour les biens immobiliers achetés dans le cadre de la loi Bouvard, car sous ce dispositif vous signez un bail commercial d’une durée de 9 ans dans lequel le gestionnaire vous garanti le versement des loyers. Mais si ce gestionnaire fait faillite… adieu revenus locatifs et défiscalisation !

6 – Financez correctement votre investissement :

Des taux crédit immobilier bas, une conjoncture économique facilitant la négociation, des prix en stagnation voire en baisse… Les atouts sont de votre côté, alors si toutes les conditions sont réunies, franchissez le pas.

Une dernière étape s’impose : le financement. Quel est votre capacité d’emprunt ? Combien pouvez-vous rembourser par mois ? Dans combien de temps voulez-vous revendre le bien ? Autant de question auxquelles il faudra répondre avant de vous engager définitivement.

Astuce : Depuis le mois de juin il est possible de choisir son assurance crédit immobilier ailleurs que dans la banque ou l’on effectue son financement. N’hésitez donc pas à comparer vous pourriez encore faire quelques économies.

Ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation dans laquelle vous choisirez d’investir. Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),…Pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer notamment. Et n’oubliez pas que pour bénéficier de la réduction d’impôt maximum en loi Scellier il faudra signer chez le notaire avant le 31 décembre 2010.

Jean-Louis Borloo gros consommateur de niches fiscales est très sollicité en ce moment pour réduire le déficit abyssal français. D’après une information révélée par les Echos, le Ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer a logiquement dans son collimateur les niches fiscales touchant au logement et à l’écologie. Son ministère « coûtant » près de 15 milliards d’euros en réductions d’impôt…

Niches fiscales : le logement

Mesure phare de Nicolas Sarkozy en 2007, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est en passe de disparaitre définitivement et ce dès 2011, alors qu’il était simplement question de diminuer progressivement les taux de réduction jusqu’en 2012.

En 2010 si le logement est BBC il est possible de déduire 40% du montant des intérêts payés pendant sept années, contre 30% pour la première annuité et 15% pour les quatre annuités suivantes si le logement ne répond pas aux normes « Basses Consommation ». Cette mesure censée être fortement incitative pour les primo-accédants n’a pas eu l’effet escompté, et si rien n’est fait avant 2013, cette déductibilité des intérêts d’emprunt pour les ménages achetant leur résidence principale représentera un coût d’environ 3 milliards d’euros. A noter que la réduction d’impôt de la loi Scellier subira le même sort, puisque pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale il faudra investir en loi Scellier BBC.

Toutefois en contrepartie de cette suppression, le Ministre prévoit un renforcement du prêt à taux zéro, ce qui ne sera pas forcement moins profitable aux ménages désireux d’acheter. En effet le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’était pas pris en compte par les banques au moment du calcul du taux d’endettement. Avec le renforcement du PTZ de nombreux ménages verront le coût global de leur prêt immobilier fortement diminuer. Astuce supplémentaire pour diminuer encore un peu le coût du crédit, négocier son assurance prêt immobilier chez un courtier ou auprès d’un organisme spécialisé (April assurances,…). Depuis la mise en place de la loi Lagarde l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire l’assurance proposée par la banque ou il effectue son financement.

Niches fiscales : vertes

Du coté de l’écologie, les niches fiscales dites vertes vont subir un sérieux coup de frein. En ligne de mire le soutien aux énergies biocarburants et aux panneaux photovoltaiques.

Le Ministre de l’Ecologie propose, selon les Echos de réduire d’au moins de moitié, la réduction d’impôt de 50 % offerte aux particuliers qui installent des panneaux photovoltaïques sur leur propre maison. Cette coupe drastique dans la réduction d’impôt est justifiée selon le Ministère par l’atteinte des objectifs en matière d’installations solaires : « Dès 2011, nous atteindrons l’objectif de développement que nous nous étions assigné pour 2020 ». Neuf ans d’avance sur l’objectif initial cela peut paraitre quelque peu optimiste et une excuse un peu facile…En conséquence ce crédit d’impôt ne serait réserver qu’aux logements anciens et la réduction d’impôt serait ramener de 50% à 25% !

Le Ministre ne s’arrête pas là et prévient que la liste des travaux éligibles aux crédits d’impôt comme l’isolation thermique ou la régulation du chauffage seront fortement réduits et cela d’au moins 10%. Il en sera de même pour les pompes à chaleur qui perdraient 4 points de réduction d’impôt pour passer de 40 % à 36 %.

Enfin dernière mesure annoncée du côté du Ministère : la suppression des subventions aux biocarburants. Filière qui selon les Echos est doublement aidée et dont le développement ne nécessite plus de telles incitations fiscales.

Ces mesures ne devraient être mises en négociation qu’a partir de fin juillet, voire début Septembre, mais de toute évidence, elles vont dans le sens de ce qu’avait annoncé le 1er Ministre François Fillon il y a déjà 2 mois : 5 milliards d’économie grâce la réduction des niches fiscales…Affaire à suivre.