Catégorie défiscalisation
Loi Scellier : baisse des plafonds de loyers dès 2011
Le débat était ouvert depuis quelques mois déjà : les plafonds de la loi Scellier sont trop élevés. Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au Logement, vient mettre un terme aux suppositions et annonce que les plafonds de loyers de la loi Scellier vont être révisés et revus à la baisse dès le 1er janvier 2011.
Dans une interview accordée au journal « Les Echos », Benoist Apparu ne mâche pas ses mots et veut « une opération vérité sur les loyers pour protéger les futurs acquéreurs via des loyers reflétant davantage la réalité du marché ». En effet depuis la mise en place de la loi Scellier en 2009, les plafonds de loyers font régulièrement polémiques. Pour être cohérent, le gouvernement a donc décidé d’abaisser les plafonds de loyer Scellier pour ne pas tromper les investisseurs sur la réalité du marché immobilier. Le volet social de la loi Scellier est aussi concerné.
Les nouveaux loyers zone par zone :
1) La zone A, zone ou la disparité des loyers est la plus forte sera divisée en deux plafonds de loyers :
Pour la zone située à Paris et une partie de la petite couronne comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois… les plafonds resteront inchangés. Soit 21,72 euros / m² pour le Scellier libre et 17,38 euros / m² pour le Scellier social.
Par contre pour le reste des communes de la zone A une décote de 26% sera appliquée sur le plafond. Soit des nouveaux plafonds de loyers de 16,10 euros / m² pour le Scellier libre et 12,90 euros / m² pour le Scellier social.
2) Pour les zones B1 et B2 une décote va aussi être appliquée, et cela quelque soit la commune. Benoist Apparu annonce une diminution de 14% des plafonds, soit :
- Zone B1 : 13 euros / m² pour le Scellier libre et 10.38 euros / m² pour le Scellier Social (contre 15,10 euros et 12,08 euros à ce jour).
- Zone B2 : 10,62 euros / m² pour le Scellier libre et 8.49 euros / m² pour le Scellier Social (contre 12,35 euros et 9,88 euros à ce jour).
3) Concernant la zone C qui restera en dehors du dispositif Scellier, certaines communes peuvent désormais demander un agrément pour pouvoir intégrer les zones éligibles au dispositif. Le secrétaire d’Etat vient de signer un décret dans ce sens. Les 168 communes qui auraient du être déclassées sont donc désormais en sursis.
> Consulter les zones loi Scellier
Date d’entrée en vigueur :
Pour ne pas perdre de temps et permettre aux investisseurs et commercialisateurs de s’adapter à ces nouvelles dispositions, la baisse des plafonds de loyer et l’instauration des nouveaux plafonds de la zone A entreront en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1 er janvier 2011 et pour les permis de construire déposés à compter de cette date.
Enfin, Benoist Apparu en fin d’interview a fait deux autres annonces moins détaillées mais toutes aussi importantes : la refonte globale des aides à l’accession à la propriété et les modifications des niches fiscales. « Je présenterai d’ici à trois semaines la refonte globale des aides à l’accession à la propriété [...] Concernant les niches fiscales, il faut les baisser et l’avantage fiscal du régime Scellier est bien entendu concerné ».
Pour le secrétaire d’Etat au logement, il semble que le meilleur remède pour endiguer la crise immobilière qui sévit toujours, est de lutter de front sur l’ensemble de la chaîne du logement et des trois grandes familles qui permettent aujourd’hui de produire à savoir : l’investissement locatif, l’accession à la propriété et le logement social.
La loi Scellier en bref :
Instaurée en 2009, la loi Scellier permet jusqu’à fin 2010 de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros). La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans. Toutefois dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. A cela s’ajoute désormais des plafonds de loyers moins élevés…
Suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt : la réaction d’Empruntis.com
Suite à l’annonce de la suppression en 2011 du dispositif permettant de déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus, le courtier en crédit immobilier Empruntis.com estime qu’il s’agit d’une « bonne nouvelle ». Mesure phare du paquet fiscal, le dispositif de déductibilité des intérêts d’emprunt va être enterré par le gouvernement, tout comme une grande partie des autres mesures facilitant l’accession à la propriété. En pleine crise budgétaire, l’Etat les juge « trop onéreuses et finalement assez inefficaces ». En 2009, le crédit d’impôt aurait grevé le budget de l’Etat d’un milliard d’euros. Un chiffre pourtant 3 fois inférieur à celui estimé pour 2013, à 3 milliards d’euros. Ces anciennes mesures seront donc remplacées par un « outil unique » d’accession à la propriété qui se présentera sous la forme d’un « prêt à taux zéro renforcé » mais « universel », autrement dit, sans condition de ressources, bien que réservé aux primo-accédants.
Pour le courtier en crédit immobilier Empruntis.com, cette annonce est « une bonne nouvelle, car nous avions précédemment une multitude de dispositifs compliqués et cette nouvelle mesure a le mérite de beaucoup simplifier les choses », a précisé Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. En outre, « si comme l’a annoncé Madame Lagarde, ce nouveau prêt à taux zéro n’est pas soumis à des conditions de ressources, cela va donner un gros coup de pouce à toute une partie des classes moyennes qui n’étaient pas éligibles à l’ancien prêt à taux zéro, mais ne disposaient pas des moyens nécessaires pour passer à l’acte et donc bénéficier du crédit d’impôt », espère le courtier. Enfin, ce nouveau dispositif pourrait « constituer une forme d’apport complémentaire » pour les primo-accédants. En effet, ce sont eux qui ont le plus de difficulté à accéder à la propriété du fait notamment des prix élevés et de leur budget souvent insuffisant pour financer un achat immobilier.
Plus que quelques mois pour investir avant 2011
En cette fin d’année défiscaliser sur ses revenus en 2011 est encore possible. Quelques pistes restent encore envisageables pour réduire son imposition. Loi Scellier, Scellier BBC, SCPI Scellier, FIP, FCPI, SOFICA, dons aux associations, loi Scellier Outre-mer, la loi Malraux ou encore l’achat de sa résidence principale qui permet encore pour quelques mois de défiscaliser les intérêts d’emprunts.
Loi Scellier et Scellier BBC :
Instaurée en 2009, la loi Scellier est l’investissement immobilier de ces deux dernières années. Il permet jusqu’à fin 2010 de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros), cela étalé sur 9 ans. Soit pour les plus fortunés jusqu’à 8 300 euros de réduction d’impôt annuelle. A noter que dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation). La loi Scellier classique verra son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. (Voir en exclusivité nos programmes immobiliers neufs Scellier BBC)
Autre piste avec la loi Scellier, les SCPI Scellier. En effet le dispositif Scellier se décline aussi sous forme de « pierre-papier » avec l’investissement via des SCPI Scellier. Moins risqué car plus diversifié l’investissement via des SCPI permet, comme la loi Scellier immobilier, de défiscaliser 25% du montant investi dans les SCPI répartie sur 9 ans, soit jusqu’à 75 000 de réduction d’impôt dès la souscription.
La loi Scellier Outre-mer :
Fort du succès rencontré en métropole, la loi Scellier c’est étendue à l’Outre-mer. Simplement dénommée loi Scellier Outre-mer, elle vient en complément de la loi Girardin qui permet déjà de défiscaliser lors d’un investissement dans les DOM-COM (anciennement DOM-TOM). A la différence de la loi Scellier « métropole » le taux de réduction d’impôt est plus élevé, la loi Scellier DOM-COM permet de défiscaliser 40% du montant d’acquisition pour les logements acquis entre 2009 et 2011, toujours plafonnée à 300 000 euros. Cette réduction d’impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d’impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location minimum de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.
Loi Malraux :
Modifiée en 2009, la loi Malraux bénéficie toujours d’avantages fiscaux substantiels. Outre le fait de faciliter la restauration d’immeubles et la restauration de biens immobiliers anciens « classés », elle permet de défiscaliser le montant des travaux réalisés. Depuis la loi de Finances de 2009, en ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), l’économie d’impôt annuelle est limitée à 30 % des travaux de l’année plafonné à 100 000 euros de travaux. En secteur sauvegardé, l’économie d’impôt annuelle est fixée à 40 % des travaux de l’année toujours plafonnée à 100 000 de travaux. Les contribuables qui disposent de revenus importants peuvent grâce à la loi Malraux défiscaliser une grande partie de leurs revenus.
Crédit impôt résidence principale :
2011 voit la réforme phare de Nicolas Sarkozy prendre fin. La déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat de sa résidence principale (Voir notre billet « Le nouveau prêt à taux zéro universel »). Toutefois en attendant l’arrivé de 2011 et il est toujours possible de défiscaliser sur 5 ans, 30% de ses intérêts la première année puis de 15% les 4 années suivantes. Si le logement est labélisé BBC, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt majoré à 40% et cela pendant 7 ans. A noter qu’à compter de 2011 ce crédit d’impôt sera purement et simplement supprimé. Les dates butoirs étant pour les acquisitions, l’acte authentique signé, pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier.
Les FIP ou les FCPI :
Pour pourvoir défiscaliser jusqu’au 31 décembre les FIP et les FCPI sont les meilleurs moyens. Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) permettent de défiscaliser jusqu’à 6 000euros pour un célibataire et 12 000euros pour un couple avec des investissements respectifs de 24 000 euros (12 000 euros en FCPI et 12 000 en FIP) et 48 000 euros, soit 25% de réduction d’impôt directe sur le revenu. En cette fin d’année la défiscalisation FCPI FIP est donc la solution idéale pour défiscaliser rapidement tout en pouvant adapter son montant d’investissement à son montant d’imposition.
Les SOFICA :
Pour les passionnés qui préfèrent le septième art, l’investissement dans le cinéma permet d’obtenir une confortable réduction d’impôt. L’investissement dans des Sociétés de Financement d’uvres Cinématographique et Audiovisuelles (SOFICA) permet de défiscaliser jusqu’à 18 000 euros par an (dans la limite toutefois de 25% du revenu net global). La réduction d’impôt est accordée la même année que l’année de souscription des parts, à condition quand même de conserver les parts pendant 5 ans en sachant que l’excédent éventuel n’est pas reportable. A noter enfin que les entreprises soumises à l’IS peuvent aussi « défiscaliser » en pratiquant un amortissement exceptionnel de 50% de leurs souscriptions au capital d’un SOFICA.
Les dons :
En cette fin d’année vous pouvez aussi défiscaliser « généreusement ». En effet si vous faites des dons dans associations, 66% du montant (dans la limite de 20% du revenu imposable) est défiscalisable et vient en réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt peut atteindre 75% si le don est fait au profit d’une association ou d’une fondation ayant pour objet la fourniture gratuite de repas, soins ou logement à des personnes en difficulté, dans la limite de 510 euros par an. A noter que les dons aux fondations d’utilité publique et aux organismes d’insertion peuvent être imputés par le donateur soit sur son impôt sur le revenu soit sur son ISF. Dans ce cas pour l’ISF, le montant déductible est égal à 75% du montant du don, plafonné à 50 000 euros. Si vous êtes généreux vous pouvez donc offrir 66 666 euros à une association et bénéficier en retour de 50 000 euros de réduction d’impôts !
Fiscalité, crédit, défiscalisation… Les nouveautés de 2011
Comme chaque année les premières orientations fiscales de l’année 2011 sont déjà bien dessinées. Au programme la loi Scellier avec son nouveau volet BBC, la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts, la suppression du Prêt Pass-Foncier ou encore la réforme de l’assurance crédit immobilier et du crédit à la consommation. Revue de détail de ces nouveautés qui arrivent à grands pas pour 2011.
Loi Scellier et Scellier BBC :
Depuis 2009, la loi Scellier fait les beaux jours de l’investissement locatif. Il faut dire qu’avec une réduction d’impôt équivalente à 25% du prix d’acquisition, les arguments sont de poids. Peut-être trop d’ailleurs, car dès le 1er janvier 2011, le taux de réduction d’impôt va subir une cure d’amaigrissement pour favoriser la loi Scellier dite « BBC » pour Bâtiment Basse Consommation.
Toutefois jusqu’à fin 2010 il est toujours possible de défiscaliser 25% du montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros), cela étalé sur 9 ans. Mais dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 15% en 2011, puis à 10% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2012. (Consulter d’ores et déjà nos programmes Scellier BBC).
Crédit impôt résidence principale :
Mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat de sa résidence principale vit ses derniers instants. Dès 2011 cette déduction sera remplacée par le prêt à taux zéro universel (Voir ci-dessous).
En attendant le début de l’année 2011, il est toujours possible de défiscaliser sur 5 ans, 30% de ses intérêts la première année puis de 15% les 4 années suivantes. Si le logement est labélisé BBC, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt majoré à 40% et cela pendant 7 ans. Les dates butoirs étant pour les acquisitions, l’acte authentique signé, pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier.
Le prêt à taux zéro universel :
Christine Lagarde, ministre de l’Economie, en a fait l’annonce début Aout : la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier cèdera sa place, dès le début de l’année 2011, à un prêt à taux zéro universel. Si un crédit immobilier contracté avant le 31 décembre 2010 permettra encore de bénéficier pleinement du crédit d’impôt jusqu’en 2015 (voir ci-dessus), ceux souscrits à compté du 1er janvier 2011 n’y auront plus droit. Les particuliers souhaitant financer un achat immobilier pourront en revanche compter sur le prêt à taux zéro universel, sans condition de ressource mais pour l’heure exclusivement réservé aux primo-accédants.
L’assurance de prêt immobilier :
Concernant la réforme de l’assurance prêt immobilier, la future loi Lagarde (du nom de son initiatrice), devrait être mise en place dès le mois de Septembre. Cette réforme permettra au particulier de choisir librement entre l’assurance emprunteur proposée par son établissement prêteur et celle d’un assureur indépendant. En perspective donc pour l’emprunteur, des économies possibles mais surtout des garanties supplémentaires pour le même prix…Affaire à suivre.
Prêt Pass-Foncier :
Elément important du plan de relance du gouvernement, le prêt Pass Foncier vit ses derniers mois, le dispositif prendra fin dès le 31 décembre prochain. Destiné à faciliter l’accession à la propriété, le Pass Foncier est un crédit complémentaire (venant s’ajouter à un prêt immobilier principal) qui permet aux particuliers de payer leur résidence principale en deux temps, l’emprunteur remboursant tout d’abord le bien immobilier avant de rembourser le terrain. Dans le principe, Action Logement (l’ex 1% Logement) joue le rôle d’intermédiaire en devenant acquéreur du terrain en lieu et place du particulier. Ce dernier, après s’être acquitté du remboursement du bâtiment, devra alors racheter le terrain à Action Logement.
Toutefois si la suppression définitive du prêt Pass Foncier est programmée, les particuliers souhaitant bénéficier de cette aide à l’achat immobilier peuvent encore contracter cet emprunt spécifique pour financer une acquisition immobilière engagée avant le 31 décembre 2010 mais avec un montant très réduit. Le décret numéro 2010-876 daté du 26 juillet 2010 abaisse de façon significative les montants empruntables : Zone A : maximum 30.000 euros, zone B1 : 25.000 euros, zone B2 : 20.000 euros et zone C : 10 000 euros
Le crédit à la consommation :
Le 21 juin dernier, le Sénat a adopté le projet de loi visant à réformer le crédit consommation. Le texte validé par les sénateurs imposera aux banques et organismes de crédit de vérifier la solvabilité de l’emprunteur avant l’octroi d’un éventuel prêt. Cette vérification pourra prendre la forme d’un questionnaire et d’une consultation du Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
10 milliards d’euros d’économies pour les niches fiscales
10 milliards d’euros d’économies ! Voila les prévisions de restrictions budgétaires que veut faire le gouvernement sur l’exercice fiscal 2011 / 2012 concernant les niches fiscales.
Ce montant n’est pas le fruit du hasard, il fait suite à la longue réunion qu’on eu de nombreux Ministres avec le Président de la République ce vendredi au Fort de Brégançon. Nicolas Sarkozy a donc tranché et a fixé le coup de rabot dans les niches fiscales à 10 milliards d’euros… Dans ces 10 milliards il est prévu d’intégrer des niches fiscales mais aussi des niches sociales et ce dès l’automne, le gouvernement semble pressé.
Même si cette coupe dans les niches fiscales était annoncée depuis plusieurs mois, le montant définitif n’était pas encore fixé. Début juillet François Baroin, Ministre du Budget, des Comptes publics et de la Réforme de l’Etat, avait déjà anticipé une réduction de 8,5 à 10 milliards d’euros. C’est la fourchette haute qui a été choisie.
Finalement le seul point qui reste encore en suspens est le choix des niches fiscales qui pourraient subir le coup de rabot. En effet, permettant à la plupart des contribuables de réduire notablement leurs impôts, l’ensemble des 468 niches fiscales existantes représentent pour le budget de l’Etat un poste de dépense évalué à 75 milliards d’euros ! En réduisant d’environ 13% ce poste budgétaire, la grande majorité de ces dispositifs fiscaux ne seraient pas impactés. Reste donc à déterminer lesquels en partant du principe que le gouvernement supprimera ou réduira les niches les plus coûteuses et les moins « utiles » en priorité.
Parmi les niches fiscales les plus célèbres on peut notamment citer la TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements, qui représente un manque à gagner de 5,15 milliards d’euros, ou encore la prime pour l’emploi avec 3.2 milliards d’euros. A noter que la mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction d’impôt sur les intérêts d’un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale a déjà prévu d’être supprimé le 1er janvier 2011.
A cela s’ajoute les niches fiscales immobilières comme la loi Scellier, la loi Malraux… qui ont aussi un coût élevé pour le gouvernement, mais qui dynamisent fortement le secteur de l’immobilier et donc de l’emploi.
Toutefois il est tout de même ressorti de la réunion que les niches fiscales dites « sociales » comme l’emploi à domicile ou encore le crédit d’impôt recherche seraient maintenues, car elles ont un « effet direct » sur l’emploi. Secteur que le gouvernement ne veut surtout pas mettre à mal dans une période économique encore instable. A ce sujet l’Elysée a dans le même temps annoncé que la France revoit à la baisse sa prévision de croissance pour 2011 à 2% contre 2,5%.
Suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt l’an prochain
Dans une interview accordée à nos confrères du quotidien Les Echos cette semaine, la ministre Christine Lagarde a annoncé la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Motif : le crédit d’impôt TEPA n’est pas pris en compte par les banques dans le calcul de la capacité d’emprunt lors de l’achat d’un bien immobilier et est donc jugé inefficace pour aider les ménages à devenir propriétaires. « L’objectif est d’améliorer l’accession à la propriété, sachant qu’il n’y a que 58 % de Français propriétaires contre 66 % en Europe », a précisé Christine Lagarde.
Autre argument avancé par le Gouvernement : trop coûteux pour les Finances publiques. Le Gouvernement change donc de stratégie, alors que crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt était présenté comme une mesure phare de Nicolas Sarkozy durant la campagne présidentielle. Le crédit d’impôt avait été voté par la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, dite TEPA rapidement après son élection. Après environ 1,6 milliard en 2009, le poids du crédit d’impôt TEPA devrait passer à 2,5 milliards d’euros en 2010 et aurait atteint 3,2 milliards en 2011.
Pour l’achat d’un logement ancien, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est égal à 40 % des intérêts versés la première année, puis à 20 % pour les quatre années suivantes. Pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation), le crédit d’impôt avait été majoré : 40 % des intérêts déductibles pendant 7 ans. Le crédit d’impôt est calculé sur le montant des intérêts d’emprunt versés (hors assurance et frais liés au prêt immobilier) dans la limite d’un montant annuel de 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple soumis à imposition commune, majoré de 500 euros par personne à charge.
Plébiscité par les professionnels de l’immobilier lors de sa création, ceux-ci ont rapidement tourné casaque, le bénéfice du crédit d’impôt intervenant au minimum un an après l’achat du bien immobilier, lors de la première déclaration de revenus des acquéreurs. D’aucuns ont tout de même souligné son effet, même quelque peu diffus et décalé, sur la consommation des ménages pour s’équiper après leur installation.
Pour ceux qui auront déjà procédé à un achat immobilier, l’effet de la suppression ne sera pas rétroactif : « Les bénéficiaires actuels continueront de bénéficier du crédit d’impôt, qui dure cinq ans », a déclaré Christine Lagarde. Par extension, les ménages qui deviendront propriétaires d’ici la fin de l’année devraient donc pouvoir encore bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Les modalités d’application seront précisées à la rentrée et la suppression devrait être inscrite au programme de la prochaine loi de Finances pour prendre effet au 1er janvier 2011.
Suppression crédit d’impôt : dès 2011, les intérêts d’emprunt immobilier ne seront plus déductibles
Après une modification du crédit d’impôt immobilier en 2010, dès le début de l’année 2011, il sera purement et simplement supprimé. C’est donc la fin des intérêts d’emprunt déductibles sur votre crédit immobilier. Le gouvernement prévoit de remplacer ce crédit d’impôt immobilier par un prêt à taux zéro (PTZ) dès 2011. Découvrez les modalités et les conséquences de cette suppression d’aide à l’achat immobilier.
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La loi Scellier est-elle toujours intéressante ?
Trouver le bien immobilier bien placé, au bon prix, à la bonne surface avec une construction de qualité, c’est le rêve de tous investisseurs désireux de se créer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Mais est-ce encore possible ?
Compte tenu de la hausse faramineuse des prix sur ces dix dernières années, les « bons coups » immobiliers ont quasiment disparus. Cela est d’autant plus vrai dans l’immobilier neuf.
Acheter au bon prix
Que signifie acheter au bon prix ? Est-ce acheter pas cher ou au prix de marché… La est toute la question, car dans des villes ou la demande de biens immobiliers est forte, les prix de l’immobilier ont tendances à augmenter. C’est la loi de l’offre et de la demande. Dans ce cas précis les biens immobiliers seront certes trop chers mais seront au prix de marché.
Ces prix d’achat élevés ont aussi pour conséquences de faire baisser la rentabilité locative de votre investissement. La hausse des loyers ne suit pas forcement la hausse des prix (d’autant plus qu’il existe des plafonds de loyers Scellier). Acheter au bon prix c’est donc tout simplement acheter au prix du marché local, tout en gardant à l’esprit le niveau de rentabilité de l’investissement.
Dernier point à ne pas occulter. La plus value de revente à terme. Certes ce paramètre est dur à extrapoler, mais il y a fort à parier que dans 10 ou 15 ans lorsque vous revendrez votre bien Scellier, les prix du foncier auront tout de même augmenté.
Scellier trop cher ?
Certes les prix des biens immobiliers neufs sont supérieurs de 20% à 30% à ceux de l’ancien, mais il faut modérer cette « surcote ». Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits (2,5% environ contre 7% en moyenne dans l’ancien). Votre bien immobilier étant neuf vous bénéficiez de garanties de construction. Enfin vous n’avez aucuns travaux à faire avant de le mettre en location.
Dans l’ancien les travaux de rénovation peuvent vite couter des sommes importantes (coût des matériaux, coût horaire de la main d’uvre…). A cela peut s’ajouter beaucoup de temps perdu et des aléas de chantier imprévisibles.
Neuf ou ancien ?
La solution parfaite n’existe pas. Le choix entre l’investissement dans le neuf ou l’ancien dépendra de nombreux paramètres. Vous souhaitez réduire vos impôts ? Le choix du neuf s’impose. Avec la loi Scellier vous défiscaliserez 25% du montant investi sur 9 ans (A compter de 2011 il faudra investir en loi Scellier BBC pour bénéficier des 25% de réduction d’impôt). Vous souhaitez investir sans contraintes ? Les biens immobiliers vendus neufs sont généralement proposés avec des garanties de loyers et des gestionnaires qui s’occupent de tous.
Attention toutefois à ne pas investir dans le seul but de la réduction d’impôt. Qualité de construction, emplacement, marché locatif… sont les bases de tout investissement dans l’immobilier. C’est d’autant plus vrai dans le neuf.
A l’inverse vous souhaitez tous maitriser et avoir un patrimoine immobilier de caractère qui vous ressemble. L’ancien c’est l’assurance d’avoir un bien immobilier unique à un prix d’achat raisonnable si vous n’effectuer pas beaucoup de travaux. Attention toutefois à bien anticiper votre future fiscalité, car une fois votre déficit foncier (dû aux travaux) consommé vous serez fortement fiscalisé sur les revenus fonciers perçus.
Franchir le pas
Quelque soit l’option que vous aurez choisie, investir dans l’immobilier reste, sur le long terme, le meilleur placement. Il permet à la fois de créer un patrimoine transmissible et créateur de revenus complémentaires.
D’un point de vu sécurité, l’immobilier offre un atout de taille en cas de défaillance de l’emprunteur. Il y a une assurance prêt immobilier. Cela signifie quand cas de décès, le bien immobilier est totalement payé, que cela arrive 5 ans ou 15 ans après la date d’achat. Combien aurez-vous épargné sur un contrat d’assurance vie au bout de 5 ans ? Certainement moins que la valeur du bien immobilier…
Enfin il n’y a pas que la loi Scellier. Pour les petites surfaces et les budgets serrés, la loi Bouvard peut être une bonne alternative. Elle permet d’investir dans des résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes…) et de bénéficier de 25% de réduction d’impôt. Le versement des loyers est garanti par la signature d’un bail commercial entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Enfin la loi Bouvard permet de récupérer la T.V.A ayant grevé l’acquisition, soit 19,6% d’économies supplémentaires.
En conclusion, de nombreuses solutions existent : neuf, ancien, Scellier, Bouvard… mais il faut adapter chaque solution à sa situation et non pas adapter sa situation aux solutions.
Le crédit d’impôt des intérêts d’emprunt cède la place au prêt à taux zéro renforcé
Passé en quelques semaines du stade de rumeur insistante à celui d’information sûre, la prochaine suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier n’est désormais plus un secret pour personne. Dans une interview donnée au journal Les Echos (à paraître demain), la ministre de l’Economie, Christine Lagarde, revient largement sur ce point, confirmant ainsi officiellement le remplacement de cet avantage fiscal par un prêt à taux zéro d’un nouveau genre.
Instaurée en 2007 dans le cadre de la Loi TEPA (Travail, emploi et pouvoir d’achat) afin de faciliter l’accession à la propriété, la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier représente le 13ème plus poste de dépense pour l’Etat en matière de niche fiscale. Si Nicolas Sarkozy a jusque là fait preuve d’une certaine réticence à vouloir modifier l’une de ses mesures emblématiques, les contraintes budgétaires et la politique de rigueur engagée par l’Etat ont progressivement sapé la détermination du Chef de l’Etat à ce sujet. En juin dernier, le secrétaire d’Etat au Logement, avait même évoqué l’intérêt relatif de cette mesure, estimant que « cette déduction fiscale favorise le pouvoir d’achat mais pas l’accession à la propriété ». Benoist Apparu en avait alors profité pour annoncer brièvement l’éventuelle instauration « d’un élargissement du prêt à taux zéro », précisant qu’il appartenait à Nicolas Sarkozy de « rendre les derniers arbitrages ».
Reprenant le constat dressé par Benoist Apparu, Christine Lagarde explique que l’objectif évident du futur prêt à taux zéro sera « d’améliorer l’accession à la propriété, sachant qu’il n’y a que 58% de Français propriétaires contre 66% en Europe. Il y a aujourd’hui un maquis compliqué d’aides. Le dispositif a montré son coût, mais pas son efficacité ».
Confirmant la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier, la ministre de l’Economie compte désormais l’instauration d’ « un seul et unique outil » dédié à l’accession à la propriété, un outil « universel » : le prêt à taux zéro renforcé.
Dès le début de l’année 2011, les primo-accédants, et seulement eux, pourront prétendre à ce nouveau crédit immobilier en lieu et place de la déduction d’impôt et du prêt à taux zéro actuellement en vigueur. Si l’on ne connait pas encore précisément les montants plafonds qui lui seront appliqués (certainement plus élevés que pour le PTZ classique), le prêt à taux zéro « renforcé » sera accessible sans condition de ressource et devrait tenir compte des différentes zones géographiques. Face aux critiques qui se font d’ores et déjà entendre quant à la disparition d’un crédit d’impôt dont bon nombre de foyers modestes bénéficiaient, Christine Lagarde a tenu à préciser que ce prêt à taux zéro allait « cibler les faibles revenus, mais aussi les classes moyennes, trop souvent exclues ».
Avec un coût pour l’Etat estimé à 2,6 milliards d’euros, le prêt à taux zéro « renforcé » s’avèrera plus économique que l’actuelle déduction d’impôt du crédit immobilier. La ministre s’est également voulue rassurante en affirmant que « les bénéficiaires actuels continueront de bénéficier du crédit d’impôt, qui dure cinq ans ».
Le nouveau prêt à taux zéro universel : l’avis des professionnels
Au lendemain de l’annonce officielle de la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier au profit d’un prêt à taux zéro universel, les professionnels du secteur ne cachent pas leur enthousiasme. Agents immobiliers comme promoteurs semblent fonder de grandes espérances sur un dispositif jugé « plus vertueux pour l’immobilier » (René Pallincourt).
Christine Lagarde, ministre de l’Economie, en a donc fait hier l’annonce officielle, la déduction d’impôt des intérêts du crédit immobilier cèdera sa place, dès le début de l’année 2011, à un prêt à taux zéro « universel ». Si un crédit immobilier contracté avant le 31 décembre 2010 permettra encore de bénéficier pleinement du crédit d’impôt jusqu’en 2015, ceux souscrits à compté du 1er janvier 2011 n’y auront plus droit. Les particuliers souhaitant financer un achat immobilier pourront en revanche compter sur le tout nouveau dispositif imaginé par le Gouvernement : le prêt à taux zéro universel, sans condition de ressource mais pour l’heure exclusivement réservé aux primo-accédants.
Si le bruit d’une probable suppression de cette mesure phare du bouclier fiscal courrait depuis plusieurs semaines déjà, les professionnels de l’immobilier n’ont pas tardé à réagir à cette annonce. Dans un communiqué publié ce mercredi 4 août, la Fédération nationale des agents immobiliers a salué une initiative « de nature à rassurer les professionnels de la FNAIM ». Pour son président, René Pallincourt, « aujourd’hui, c’est la solvabilité qui pose problème à beaucoup d’acheteurs ». Sur ce terrain, le prêt à taux zéro universel dont le montant sera considéré comme apport personnel par les banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier principal apparaît donc plus efficace qu’un crédit d’impôt sur les intérêts dont le bénéfice financier ne pouvait être retiré qu’un an après l’acquisition du logement.
Selon le président de la FNAIM, le caractère universel (c’est-à-dire sans condition de ressource) de ce futur prêt à taux zéro s’impose comme un indéniable avantage. « Tout le monde va pouvoir en profiter, y compris ceux qui dépassaient le plafond des intérêts versés », souligne-t-il. René Pallincourt prévient toutefois que la FNAIM allait rester extrêmement vigilante quant aux barèmes appliqués à ce prêt à taux zéro universel lors de l’achat d’un bien immobilier ancien.
Du côté des promoteurs, la position affichée s’avère somme toute similaire, savant mélange de satisfaction et de méfiance. Pour le président de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs), Marc Pigeon, interrogé par Reuters, « notre réaction est positive sur les principes et sur les intentions. Maintenant, je ne peux pas encore vous dire si ce sera efficace, si ce sera réellement positif. Le diable se cache dans les détails ». S’il accueille plutôt favorablement cette mesure, Jean Perrin, de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), estime quant à lui que « les propriétaires ont besoin de stabilité et il faut que le gouvernement arrête de changer les règles ».