Catégorie Remboursement anticipé
Négocier les frais de remboursement anticipé d’un crédit immobilier
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, il est important après avoir négocié le meilleur taux possible de négocier la suppression des frais prélevés lors d’un remboursement anticipé du prêt.
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Le remboursement d’un prêt immobilier
Les modalités de remboursement du crédit immobilier sont prévues dans le contrat. Le crédit doit être remboursé mensuellement, à partir de la signature de l’acte d’achat chez le notaire. Chaque mensualité est composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital auxquelles s’ajoute la cotisation d’assurance.
Mensualités de remboursement
Pour chaque mensualité, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû. La part des intérêts diminue de manière progressive au fur et à mesure du remboursement du capital. Quand le crédit est à taux fixe, le montant des mensualités reste, en général, constant. La progression ou la dégression des mensualités a pu être prévue. Lorsque le prêt est à taux variable ou révisable, le montant et le nombre des mensualités varient en fonction du taux du prêt.
Remboursement anticipé
L’emprunteur peut, dans tous les cas, rembourser son crédit par anticipation. Il peut le faire soit en totalité soit partiellement. Dans ce cas, un montant minimal peut être exigé ; ce montant peut-être supérieur à 10 % du capital emprunté. Le remboursement anticipé est accompagné d’une pénalité de remboursement anticipé plafonnée à 6 mois d’intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Le remboursement partiel se traduit, au choix de l’emprunteur, par une réduction du montant des mensualités ou par une diminution de la durée du prêt.
Renégociation du crédit
En cas de baisse des taux, on peut demander à la banque de revoir les conditions financières d’un prêt initial à taux fixe. Si elle l’accepte, elle propose la signature d’un avenant au contrat initial. L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours avant de donner son accord.
À défaut d’accord, l’emprunteur peut s’adresser à une banque concurrente. Attention cependant car cette opération est coûteuse : pénalité de remboursement anticipé, frais de dossier du nouvel emprunt et frais de transfert ou de constitution de nouvelles garanties.
| Bon à savoir : le remboursement anticipé ou le rachat de crédit ne sont intéressants que s’ils interviennent au début de la période de remboursement et si l’écart de taux est important. |
Une garantie sur la vente d’un bien immobilier relooké
Avec la crise de l’immobilier, vendre rapidement son logement est devenu un objectif des plus difficiles à atteindre. Entre un prix demandé parfois excessif au regard de la valeur intrinsèque du bien et des acquéreurs en attente d’une éventuelle baisse, le vendeur a souvent dû mettre tous les atouts de son côté notamment en présentant le logement sous son meilleur jour. A en croire ses défenseurs, le Home staging (activité qui consiste à « relooker » sa maison ou son appartement en vue d’une vente) est alors devenu le gage d’une vente rapidement conclue. Pour tirer son épingle du jeu dans un secteur en pleine essor, la société Avéo propose désormais aux propriétaires recourant au Home staging une garantie sur la rapidité de leur vente.
Trois mois, voilà le délai sous lequel Avéo vous garantit la réalisation de votre transaction immobilière. Acteur principal du Home staging en France, Avéo mise sur l’aspect « accélérateur de vente » de sa profession pour attirer les particuliers qui considéreraient encore cette pratique comme un simple gadget.
Dans le principe, la société proposera à ses clients la souscription d’un crédit à la consommation pour financer le réaménagement de leur bien immobilier (Avéo disposant pour cela d’un partenariat avec l’organisme de crédit Cetelem Immo). Après réalisation des travaux, que la société garantit achever sous 15 jours, le professionnel du Home staging assure à son client la vente de son logement « relooké » dans un délai de 3 mois. Si tel est le cas, le vendeur pourra rembourser son crédit à la consommation sans qu’aucune pénalité pour remboursement anticipé ne lui soit appliquée. En revanche, si le bien immobilier ne trouve pas preneur dans ce laps de temps imparti, Avéo s’engage à verser au propriétaire, chaque mois, l’équivalent de la mensualité de son crédit…et ce jusqu’à la vente de son bien immobilier.
Associé à quatre autres professionnels du secteur, Avéo tente de démocratiser le Home staging en France et de faire reconnaître une profession émergente. Créée en octobre 2009 à son initiative, la Fédération des professionnels du Home staging travail depuis à l’instauration d’une carte professionnelle concernant cette activité de décoration ainsi qu’à la mise sur pied d’un processus de formation certifié.
A en croire Avéo et son fondateur, Sylvain Rey (également à la tête de cette jeune fédération), avoir recours au Home staging avant de lancer son bien immobilier sur le marché permettrait de réduire le taux moyen de négociation de 11,42 à 3,24%…
Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier ?
Acheter, attendre, investir…Que faire ? Le marché immobilier est clairement convalescent. Entre attentisme et désir d’acheter de nombreux candidats à l’achat restent au fait des dernières actualités immobilières et espèrent franchir le pas au meilleur moment.
Mais y’a-t-il vraiment « un » moment pour acheter ? Le moment n’est-il pas tout simplement à l’instant où l’on se sent prêt et où l’on a trouvé le bien immobilier de ses rêves. Car si l’on se fie aux études conjoncturelles, aux indices immobiliers en tous genres, ce n’est jamais le moment ou bien c’est toujours le moment.
Un fait est certain : après plus d’une décennie de hausse, les prix de l’immobilier ont arrêté d’escalader les montagnes. Le marché s’est enfin régulé, les prix se sont rééquilibrés et ils ne sont pas prêt de bondir de sitôt. Alors messieurs les vendeurs acceptez de vendre au « vrai » prix et messieurs les acheteurs n’achetez pas à n’importe quel prix (et n’importe quoi).
Analyse de la situation :
Les prix de l’immobilier : + 3% selon untel, – 4% selon un autre, + 9% de variation annuelle par rapport au trimestre précédent en statistiques croisées de l’historique post décennale, baromètre de machin, indices de choses, etc…Sans rentrer dans autant de détails, il est aisé de se rendre compte que les prix de l’immobilier stagnent et ont même baissé au cours de l’année passée. Toutefois point de triomphalisme, les baisses sont variables d’un secteur géographique à un autre. Les périphéries des grandes villes souffrent alors que les centres villes sont solidement attachés à des prix parfois sans aucun sens. Certes, la baisse des prix est là, mais elle ne justifie pas à elle seule de se ruer sur le premier bien immobilier venu.
Cette disparité d’évolution des prix bloque par conséquent le marché. Dans l’ancien, les vendeurs refusent de brader leurs prix (enfin vendre au juste prix devrait-on dire) et espèrent faire grimper les enchères lors de jours meilleurs. Dans le neuf, les promoteurs qui ont acheté des terrains au prix d’une mine d’or, essayent de faire grimper les prix en prétextant une pénurie de marché. Ces mêmes promoteurs qui ont pour la plupart été sauvés de la faillite grâce au dispositif fiscal de la loi Scellier et qui voient à l’horizon des jours meilleurs avec des prix (et des marges) en hausses afin de respecter les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui seront applicables dans le neuf (Scellier BBC par exemple).
Les taux d’intérêts au plus bas. Depuis bientôt un an et demi les taux d’intérêts des prêts immobiliers n’ont cessé de baisser. Le dernier baromètre Empruntis publié le jeudi 15 avril montre qu’un prêt immobilier souscrit sur 15 ans se voit appliquer un taux moyen de 3,60% alors qu’un crédit sur 20 ans affiche un taux de 3,80%. En Octobre 2008 on était plus proche de 5,40% !
Les loyers et le marché locatif. +3% par an pendant dix ans. Voila la hausse moyenne des loyers sur les dix dernières années. Mais la future célèbre année 2009 dans l’immobilier vient mettre un coup d’arrêt à cette montagne russe. En 2009 les loyers ont augmenté de…0,1%. Ouf ! Les propriétaires bailleurs l’ont échappé belle, ils peuvent quand même augmenter leurs loyers (un peu).
Mais, statistiques obligent, les grandes métropoles voient leurs loyers baisser alors que les villes moyennes résistent. – 0.8% à Paris, – 3.5% à Grenoble contre + 4,2% à Reims et + 4,3% à Tarbes.
En conclusion : quelque soient les études statistiques, le moment pour acheter est le moment ou toutes les conditions sont réunies pour faire le bon choix.
N’achetez pas des appartements mal situés en périphérie, ne surpayez pas votre bien, ne succombez pas aux charmes des plaquettes commerciales, déplacez vous, prenez le temps de comparer, étudiez plusieurs propositions bancaires, les meilleurs taux de prêt immobilier, clause de remboursement anticipé, chiffrez préalablement les éventuels travaux, combien êtes-vous en mesure de rembourser et pendant combien de temps, ou sont les transports en communs, quelle est la qualité de construction…et n’oubliez pas la règle d’or de l’immobilier : l’emplacement.
Faut‐il renégocier son prêt immobilier ?
A 3,60 % en moyenne au mois de mars toutes durées d’emprunt confondues selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas qu’en ce moment… Ils ont reculé de 155 points depuis le point haut de novembre 2008 et de 15 points depuis le début de l’année. Ceux qui ont déjà souscrit un prêt immobilier peuvent tout de même profiter de la baisse des taux en renégociant leur crédit soit auprès de la banque qui a émis l’offre de prêt, soit auprès d’une banque concurrente. Cela peut permettre à l’emprunteur soit de diminuer le montant de sa mensualité, soit de réduire la durée de remboursement du prêt immobilier et ainsi de réduire le coût total du crédit. « En changeant de banque, on peut par exemple parvenir à ramener à 20 ans la durée d’un crédit de 25 ans, ce qui allège le coût du prêt de l’ordre de 35 %, même s’il y a des frais à payer », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.
Mais avant de vous lancer dans une renégociation de crédit, sachez que plusieurs éléments sont à prendre en compte. Dans le cas où vous avez emprunté à taux variable, sachez qu’il vous est également possible de convertir le taux variable en taux fixe car les taux variables, actuellement au plus bas, risquent de remonter. « Cette opération n’est pas toujours rentable compte tenu des frais importants qu’elle peut entrainer : indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier, soit jusqu’à 5 % du capital restant du au total », précise Sandrine Allonier.
Voici les différents éléments à étudier pour savoir s’il est intéressant de renégocier le taux de son crédit immobilier : vous avez souscrit votre prêt immobilier depuis moins de deux ans ou il vous reste encore minimum 15 ans à rembourser, l’écart entre le taux actuel du marché et le taux obtenu lors de la souscription du prêt immobilier est supérieur à 1 point, vous avez négocié lors de la souscription de votre crédit immobilier l’absence de pénalités de remboursement anticipé, vous disposez d’un apport supplémentaire qui vous permettra de diminuer la durée du crédit et le montant emprunté. |
Si après examen, l’opération s’avère intéressante, vous pourrez toujours contacter votre banque et un courtier en crédit pour tenter d’obtenir des conditions plus favorables. Au passage par exemple, vous pourrez demander une délégation d’assurance de prêt. En souscrivant auprès d’un autre assureur une assurance emprunteur plus avantageuse, vous pourrez ainsi réduire sensiblement le coût total du financement de votre projet immobilier. Néanmoins, n’oubliez pas que la partie s’annonce difficile : votre banque n’est pas tenue de renégocier les conditions de prêt, ou en cas d’acceptation, elle vous demandera de souscrire l’assurance de groupe qu’elle propose habituellement. Vous ne pourrez pas forcément gagner sur tous les plans… mais ça vaut la peine d’essayer.
Indicateur des taux de crédit immobilier des meilleurs courtiers d’INFOSIMMO | 5 avril 2010
Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier en février
Après trois mois de stabilité, les taux fixes des crédits immobiliers sont en baisse sur toutes les durées de 7 à 30 ans, selon le courtier Credixia : « Cette baisse des taux de crédits immobiliers aux particuliers varient de – 0,15 point pour les durées courtes jusqu’à 12 ans et de – 0,10 point pour les durées longues de 15 à 30 ans ». Ainsi, pour un prêt immobilier sur 20 ans, le taux moyen appliqué est de 3,80 % ; sur une durée de 15 ans, il s’établit à 3,50 % et pour un prêt de 10 ans, le taux moyen s’affiche à 3,30 %. Selon le courtier, les taux variables enregistrent également des baisses mais celles-ci sont moins importantes que pour les taux fixes : les taux révisables reculent de – 0,10 point en moyenne. Les emprunteurs peuvent décrocher un taux variable de 2,90 % sur 15 ans et 3,10 % sur 20 ans.
« Cette situation exceptionnelle est particulièrement favorable aux futurs acheteurs immobiliers qui souhaitent réaliser leur acquisition, souligne Credixia. Par exemple, un particulier qui emprunte 100 000 euros sur 20 ans, économise 42,60 euros sur sa mensualité de crédit et réalise un gain de 10 224 euros sur le cout total des intérêts s’il réalise l’opération maintenant, avec un taux fixe hors assurance à 3,80 %, par rapport à février 2009 avec un taux à 4,60 % hors assurance ». Mais attention ! Comme le rappelle le courtier, « le meilleur taux ne signifie pas la meilleure offre. Il y a d’autres éléments essentiels à prendre en compte comme le coût global de l’assurance emprunteur, le coût de la garantie, le montant des frais de dossier, la possibilité de moduler ses échéances de prêt, ou encore l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt ».
Indicateur des taux de crédit immobilier des meilleurs courtiers
Réduire ses frais d’assurance de prêt immobilier
Pour réduire ses frais d’assurance d’un crédit immobilier, il est possible de faire marcher la concurrence avec la délégation d’assurance grâce à la loi MURCEF lors de la souscription. Mais il est également possible de gagner beaucoup d’argent, pendant la période de remboursement, en faisant un remboursement anticipé de l’emprunt immobilier si cela permet de revoir le calcul des frais d’assurance de prêt.
Calcul du coût d’une assurance de prêt
Il existe différents moyens d’établir le (…)
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Assurance de prêt
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La question du mois : faut-il renégocier son crédit immobilier ?
Depuis octobre 2008, les taux de crédit ont beaucoup baissé. Si vous avez déjà un emprunt, vous pouvez tout de même en profiter en renégociant votre crédit. Cela vous permettra, soit de diminuer votre mensualité, soit de réduire la durée de remboursement et ainsi d’économiser sur le coût total du crédit. Attention, cette opération n’est pas toujours rentable compte-tenu des frais importants qu’elle peut entraîner (indemnité de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier, soit jusqu’à 5 % du capital restant du au total).
Vous avez surement intérêt à renégocier votre crédit si :
- Vous avez souscrit un crédit il y a moins de deux ans ou s’il vous reste encore minimum 15 ans à rembourser car les premières années les mensualités sont composées à 60 % d’intérêt et 40 % de capital.
- L’écart entre le taux actuel et le taux que vous avez obtenu est supérieur à 1 %.
- Vous avez un apport à ajouter qui vous permettra de diminuer la durée du crédit.
- Vous souhaitez convertir votre taux variable en taux fixe car les taux variables, actuellement au plus bas, risquent de remonter.
- Vous pouvez bénéficier d’une assurance de prêt à un tarif plus avantageux.
En résumé, l’intérêt ou non de racheter votre crédit dépend du différentiel de taux et des frais que le rachat et le nouveau prêt occasionneront. Mais gardez à l’esprit qu’une baisse de taux de 1,2 % sera toujours intéressante si vous avez encore au moins 15 ans de mensualités à rembourser.
Source : Meilleurtaux
Préparer son financement
Préparer le financement de son achat immobilier – L’acquisition d’une maison ou d’un appartement constitue une phase très importante dans la vie d’une personne ou d’un ménage. En effet, la constitution d’un patrimoine figure parmi les grands objectifs de tout être humain et sa réalisation nécessite une mûre réflexion et une longue préparation. Cette page vise à orienter les futurs acquéreurs sur la meilleure manière de préparer le financement de son achat immobilier.
Évaluation du bien convoité
Pour mieux préparer le financement de son achat immobilier, il est nécessaire, dans un premier temps, d’évaluer le bien que l’on désire acquérir. Les candidats à l’acquisition disposent de nombreuses solutions pour détenir une estimation précise de l’appartement ou de la maison qui les intéresse. Ils peuvent recourir à une expertise qui pourra être réalisée gratuitement par un agent immobilier, dans le cas où la transaction passe par une agence agréée. Une comparaison des prix, par rapport à un bien similaire, auprès des journaux, des sites et des agences spécialisés constitue également une solution pour évaluer un immobilier. Certains sites web ont mis en place un dispositif permettant de calculer la valeur réelle d’un logement.
Évaluation des ressources financières
La plupart de ceux qui acquièrent un bien immeuble ont recours à un emprunt. En second lieu, il s’agit donc d’évaluer les ressources financières disponibles pour préparer le financement de son achat immobilier. L’investissement est important, engageant l’acheteur à long terme. Le montage du dossier ne doit pas être improvisé pour obtenir un crédit auprès d’une banque. Il faut tenir compte des revenus du ménage et de l’apport personnel qu’on peut fournir pour déterminer la valeur du crédit à solliciter. La capacité d’endettement, qui ne doit pas dépasser les tiers des ressources du foyer, intègre également le calcul du montant de l’emprunt.
Trouver une source de financement
Préparer le financement de son achat immobilier consiste aussi à en trouver la source. Après avoir bouclé le dossier de demande de crédit, il s’agit maintenant de frapper à la bonne porte dans le but d’obtenir un emprunt dans les meilleures conditions possible. Il ne faut pas hésiter à faire différentes simulations et de faire jouer la concurrence entre les différents organismes financiers. Une négociation sur le taux du prêt et sur une modulation des échéances permet de réaliser des économies substantielles. Enfin, il faut tenir compte du montant des frais de dossier, des diverses assurances et garanties liées à l’emprunt et des éventuelles indemnités en cas de remboursement anticipé.