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Immobilier : logement étudiant et pratiques abusives, la polémique enfle
Suite à la publication d’un rapport de la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF), le secrétaire d’Etat à la Consommation, Hervé Novelli, se penche sur le dossier du logement étudiant. Objectif visé : en finir avec les fraudes dont peuvent être victimes les étudiants en location.
Publicité mensongère, clauses abusives du contrat de location, caractéristiques erronées du logement, conservation du dépôt de garantie, bailleur se déchargeant de ses responsabilités, à en croire la DGCCRF, voilà à quoi s’expose un étudiant souhaitant louer un logement au sein du parc immobilier privé. Après avoir passé en revue les contrats de location de quelques 1200 agences immobilières, la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes se montre on ne peut plus explicite : « nous n’avons pas trouvé un seul contrat ne comportant pas au moins une anomalie ».
En cette veille de rentrée universitaire, le dossier du logement étudiant s’étoffe donc encore un peu plus. Après le manque flagrant de places disponibles, les prix des locations en hausse (voir notre article), le cumule des aides de l’Etat (APL et demi-part fiscale) supprimé puis réintégré, voilà que s’ajoute à la liste fraudes et pratiques abusives des bailleurs. Une ligne de trop sur la copie du logement étudiant qui provoque aujourd’hui la montée aux créneaux d’Hervé Novelli, le secrétaire d’Etat à la Consommation.
Dans un entretien publié ce lundi 30 août dans Le Parisien, Hervé Novelli juge cette situation « insupportable » : « Parmi les contrats des 233 entreprises contrôlées par la DGCCRF, un sur dix contient des clauses abusives. [...] Certains bailleurs abusent de l’inexpérience des étudiants et de la pénurie de logements ». Evoquant d’éventuelles « sanctions administratives », le secrétaire d’Etat déclare avoir « lancé pour la rentrée une vague de contrôles renforcés ».
Immobilier et internet : 200 millions de CA d’ici 2015 selon Xerfi
Selon le groupe spécialisé dans les études économiques Xerfi, le potentiel de croissance de l’immobilier sur internet est important. « Le chiffre d’affaires des sites d’annonces immobilières repartira à la hausse en 2011 dans la lignée de la reprise du marché et d’un recours plus fréquent des agences à ce mode de communication ». D’ailleurs, « le potentiel de croissance des annonces immobilières en ligne reste très important, les dépenses des agences s’élevant, en 2009, à moins de 2 % de leurs revenus dans l’immobilier de logement », ajoute le groupe. Celui-ci anticipe même un chiffre d’affaires de 200 millions d’euros en 2015.
Pour les réseaux d’agences immobilières, Internet est un atout de taille. Il permet en effet de « multiplier les points de contact avec les acheteurs et vendeurs potentiels, ainsi que d’affirmer leur image et leur identité ». L’analyse réalisée par Xerfi sur l’activité en ligne des 25 principales enseignes d’agences immobilières montre que « les leaders ont pris une avance considérable qui sera difficile à combler pour les suiveurs ». Si l’on considère des critères tels que le confort de recherche, l’innovation, la qualité de la présentation des annonces, l’interactivité et la richesse de contenu, des sites comme ceux des réseaux Century 21, Guy Hoquet, Orpi et Laforêt arrivent largement en tête. En outre, ces enseignes sont également mieux référencées sur les moteurs de recherche. « Cependant, les stratégies Internet ne sauraient être réduites à une question de taille de réseaux et de moyens », rassure Xerfi. En effet, des opérateurs tels que Futur Transactions, Propriétés Privées ou Solvimmo font quasi jeu égal avec les sites les plus performants.
Par ailleurs, Internet permet l’émergence d’un nouveau concept d’agences immobilières : les low-cost. Ces dernières luttent « par les prix en misant sur la défiance des particuliers vis‐à‐vis des agents immobiliers traditionnels et sur une prestation proche des standards du marché ». Leur principal atout ? Un taux de commission inférieur à celui pratiqué par les agences traditionnelles. Parmi ces nouveaux réseaux, on retrouve Efficity, 123webimmo ou encore Publicimmo. Mais « encore largement minoritaires, ces acteurs ne sont pas encore en mesure de faire basculer le marché », estime Xerfi. D’autres nouveaux acteurs cherchent, eux, à « évangéliser les acteurs du marché » et plus particulièrement les agences immobilières. Leur modèle économique repose sur la facturation des annonces ou des services aux agences. C’est notamment le cas de Idéalement.fr, Twimmo ou encore Appart-maison.fr
Mais des sites comme Seloger.com ont profité de la crise pour réaffirmer leur position de leadership : « Le trou d’air du marché immobilier en 2008 et 2009 a reconfiguré le paysage des sites d’annonces immobilières et conforté la position de leader de Seloger.com ». Outre, ce site, parmi les acteurs des petites annonces en ligne on retrouve les généralistes (Le Bon Coin, Top Annonces, eBay), les spécialistes des annonces entre particuliers (PAP, Entreparticuliers) et les sites spécialisés dans les annonces provenant des agences. A ce jour, « les plus en difficulté sont sans conteste Logic‐Immo et Acheter‐louer.fr dont le chiffre d’affaires a quasiment été divisé par deux, observe Xerfi. Positionnés sur la presse gratuite d’annonces, ils ont été lourdement affectés par la crise qui a touché ce média ». A l’inverse, Seloger.com a réussi à conserver un cercle vertueux : forte audience donc plus d’annonces donc plus d’offre donc forte audience. Mais la position de leader reste toujours périlleuse dans la mesure où elle oblige à une innovation perpétuelle.
Record historique pour les prix à Paris selon MeilleursAgents.com
Selon la 19ème édition du baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France établi par le courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com, les prix immobiliers parisiens ont établi un nouveau record historique en atteignant 6 920 €/m² en moyenne en juin 2010. Les prix de la Ville Lumière ont en moyenne augmenté de 15,1 % en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3 % depuis le 1er janvier 2010 et de 1,3 % sur le seul mois de juin. Principal facteur de cette augmentation, les petites surfaces de moins de 3 pièces, qui ont tiré le marché avec une progression de + 17,3% en un an, + 12,1 % en 6 mois et + 1,9 % pour le seul mois de juin.
Les départements limitrophes suivent la tendance de la Capitale. « L’Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9 % en juin, de 7,6 % depuis le début de l’année et de 8,9 % depuis un an », indique MeilleursAgents.com. La plus forte progression revient à la Seine Saint Denis qui a gagné encore 3,3 % pendant le seul mois de juin. Viennent ensuite le Val de Marne, qui a augmenté de 1,9%, les Hauts de Seine avec + 1,5 % et les Yvelines avec + 1 %. « Ces chiffres moyens cachent d’importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro, puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s’ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait », souligne le courtier.
Pour autant, la hausse des prix ne témoigne pas d’un marché immobilier en bonne santé selon MeilleursAgents.com : « Ce n’est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30 % de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L’immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l’augmentation des prix. L’absence d’offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants, estime Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Par peur de l’avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values ».
Etrangers et séniors font flamber les prix de l’immobilier
Le 27 juillet dernier, les notaires de France faisaient état d’une forte progression des prix de l’immobilier ancien (voir notre article). Si le déséquilibre patent entre l’offre et la demande demeure le vecteur principal de cette hausse des prix, les velléités d’achat émanant de la part des étranges et des séniors semblent également y avoir joué un rôle important.
Qu’ils soient européens, russes ou américains, les investisseurs étrangers en quête de biens immobiliers en France ont très certainement participé à la progression des prix des logements anciens constatée récemment par les notaires. Dans leur dernière note de conjoncture, sur l’ensemble du territoire, ces derniers ont ainsi relayé des hausses de prix respectives pour le premier trimestre 2010 de 1,4% et 1,2% concernant les appartements et les maisons. Sur la période mars-mai 2010, les notaires ont même pu observer une nette progression des prix en Ile-de-France par rapport à 2009 (+5,1%), indiquant alors que « deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché: des taux d’intérêt historiquement bas et le manque de logements par rapport à la demande ».
Les notaires vont aujourd’hui un peu plus loin dans l’explication de la hausse des prix en associant au manque de logements l’influence notable des investisseurs étrangers. Selon maître Bazaille, notaire près de Lyon et président de l’Institut notariale de l’immobilier, « Britanniques, Belges, Néerlandais, Allemands, Scandinaves et même Italiens » se positionnent en masse sur le marché immobilier français « au point que désormais, en province, 5% des ventes dans l’ancien sont le fait d’étrangers qui tirent les prix à la hausse ».
Face à un Euro en perte de vitesse (notamment par rapport au dollar), les acquéreurs étrangers voient de nouveau les portes de Paris s’ouvrir devant eux. A en croire le président de la Chambre des notaires d’Ile-de-France, Me Christian Lefebvre, « dans le coeur de Paris, on voit de nouveau des Américains alors les Italiens et les Russes sont toujours très présents, ce qui explique que 7% à 8% des acheteurs dans la Ville Lumière sont des étrangers ».
Si les éventuels acquéreurs étrangers sont donc ici mis en avant, les séniors ne sont pas en restent et semblent eux aussi contribuer à cette progression des prix. De plus en plus désireux de quitter les grandes villes pour venir couler une retraite paisible à la campagne ou dans des villes de moindre importance, les plus de 60 ans représentent, selon le réseau d’agences immobilières Century 21, une frange d’acheteurs potentiels disposant « d’un apport personnel important, qui lui permet de mieux de se loger, ce qui contribue mécaniquement à la hausse des prix car ils sont peu enclins à négocier ».
La bulle immobilière est-elle en train de regonfler ?
Le réseau d’agences immobilières Century 21 vient de publier les chiffres sur leurs transactions réalisées au premier semestre 2010. Les chiffres annoncés et généralisés expliquent que la bulle immobilière s’amplifie fortement. La diffusion médiatique massive, et sans aucune analyse de la part des journalistes, sème le doute dans l’esprit de nombreux Français.
Les chiffres bruts de Century21 et leurs interprétations
Avant de parler d’explosion des prix de l’immobilier et d’un renforcement de la (…)
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Actualité immobilière
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Marché immobilier : une légère embellie au premier trimestre 2010
Après une année 2009 morose marquée par une baisse des transactions de près de 30 % (590 000 dans l’ancien en 2009 contre 669 200 en 2008 selon les Notaires de France), le marché immobilier semble doucement reprendre des couleurs en 2010. Dans l’ancien, les professionnels sont unanimes : il y a un regain d’intérêt pour l’immobilier qui se traduit par une hausse des opérations immobilières (+ 39 % à fin mars sur un an, d’après Century 21). Selon les prévisions des Notaires de France, 600 000 transactions pourraient être réalisées dans l’ancien cette année.
Dans le secteur du logement neuf, très touché par la crise en 2009, des signes encourageants apparaissent également : si le nombre de mises en chantier a reculé de 5 % à 70 501 unités au premier trimestre 2010 par rapport à la même période un an plus tôt, le nombre de permis de construire est en hausse de 6,8 %, à 92 725 unités selon le ministère de l’Ecologie, pour la première fois depuis deux ans et demi.
Coté prix, dans le neuf, la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC) constate une hausse de 4,2 % au quatrième trimestre 2009 par rapport à la même période en 2008. Dans l’ancien, la baisse aura finalement été limitée à – 4,4 % sur un an selon les Notaires de France. Pour 2010, si certains réseaux d’agences immobilières constatent une hausse au premier trimestre, les prévisions divergent pour l’ensemble de l’année.
Toutefois, compte tenu du moral des ménages, toujours en baisse, et du niveau élevé du chômage, des incertitudes subsistent sur la vigueur et la durée de ce début de reprise. La probable remontée des taux de crédit qui interviendrait à la fin de l’année pourrait également constituer un frein au redémarrage du marché immobilier.
Source : Meilleurtaux
L’écart de prix entre vendeurs et acquéreurs se réduit selon AVendreALouer.fr
Sur le premier trimestre 2010, selon le bilan établi par le site d’annonces immobilières AVendreALouer.fr, les prix au mètre carré affichés dans les agences immobilières ont évolué en ordre dispersé. S’ils ont augmenté à Marseille (5,5 %), Lyon (4,4 %), Rennes (3 %), Toulouse (2,4 %) et Lille (1,9 %), ils sont restés stables à Bordeaux (0,9 %) et Strasbourg (0,8 %) tandis qu’ils ont baissé à Paris (- 1,5 %), Nice (- 1,5 %) et Montpellier (- 1 %). Les vendeurs restent optimistes et proposent des prix de mises en vente de leurs biens immobiliers stables ou orientés à la hausse.
De leur côté, les potentiels acquéreurs ont revu à la hausse leur budget de recherche de 2 % et plus, dans toutes les villes et pour tous les types de biens, « probablement encouragés dans leur démarche par la baisse des taux d’intérêt », pronostique AVendreALouer.fr. Cette révision à la hausse est « de bon augure au moment de l’année où le marché immobilier entre dans ses mois traditionnellement les plus actifs, toutefois seule la réalité des prix pratiqués au moment de la transaction finale pourra confirmer cette tendance », estime Elie Curetti, directeur général de AVendreALouer.
Sans grande surprise, les prix de mises en vente sont largement plus élevés dans la capitale, avec plus de 7 000 €/m² demandé quelque soit la surface. Les villes de provinces s’avèrent plus raisonnables, avec des prix affichés entre 2 000 et 3 500 €/m², exception faite de Nice et Cannes qui oscillent autour de 5 000 €/m². Les budgets offerts par les candidats à la propriété sont plus bas, avec une moyenne autour de 6 000 €/m² pour Paris et située entre 2 000 et 3 000 €/m² environ en Province. Cannes et Nice frôlent la barre des 4 000 €/m² sans pour autant l’atteindre, sauf pour les petites surfaces.
La baisse des prix durant la crise quasi-effacée selon Century 21
Le constat est fait par le réseau d’agences immobilières Century 21 : « A l’échelle nationale, au premier trimestre 2010, les prix frôlent à 3,8 % près leur « plus haut » touché au 1er semestre 2008, effaçant ainsi la baisse enregistrée avec la crise ». Conséquence directe : les signes d’une reprise du marché se confirment notamment grâce au volume de transactions en hausse et à la réduction des délais de vente. « Le marché est aujourd’hui assagi et prouve, à chaque sursaut de prix trop brutal, qu’il sait se réajuster par les volumes, dans un premier temps, puis par les prix, dans un second », estime le réseau.
A l’échelle nationale, les prix moyens au m² sont en hausse de 6,97 % sur douze mois et de 0,41 % entre le 4ème trimestre 2009 et le 1er trimestre 2010, soit une moyenne de 2 456 €/m². Néanmoins, des nuances sont à mettre entre les appartements et les maisons, avec respectivement une augmentation des prix de 9,28 % sur l’année (versus 4,31 % pour les maisons) et 1,09 % entre le dernier trimestre 2009 et le premier trimestre 2010 (versus 0,51 % pour les maisons). Les régions ayant vu leur prix le plus progresser au second semestre 2009 sont la Franche-Comté (+ 5,6 %), la Basse-Normandie (+ 7,3 %), la Haute-Normandie (+ 6 %), et les Pays-de-la-Loire (+ 4,5 %).
En termes de volume, les transactions sont en hausse de 7,86 % au niveau national sur trois mois (+ 38,6 % sur un an). « Une évolution qui permet, malgré les précautions d’usage à prendre en matière statistique, d’affirmer que l’activité repart à la hausse, et ce, que ce soit pour le marché des maisons comme pour celui des appartements », précise le réseau. Même constat pour les délais de vente moyens qui raccourcissent considérablement, passant de 103 jours au 1er trimestre 2009 à 89 jours au 1er trimestre 2010, « une tendance qui se confirme pour les appartements comme pour les maisons », ajoute le réseau.
De son côté, le marché francilien suit la tendance nationale avec des prix en hausse de 5,4 % entre le 1er trimestre 2010 et le 1er trimestre 2009, et de 1,07 % entre le 1er trimestre 2010 et le dernier trimestre 2009. « Cette évolution des prix modérée permet au marché de connaître un fort dynamisme (+ 42,2% de volume sur un an) », remarque le réseau. Zoom sur la capitale qui, elle, « fait figure d’exception avec une augmentation nette des prix de + 11,3 % sur un an, et de + 7,4 % entre le 1er trimestre 2010 et le 4ème trimestre 2009 ». La pierre parisienne n’a rien perdu de son aura.
Seul bémol : « Cette évolution marquée a pénalisé le marché qui enregistre une diminution de ses volumes de ventes de l’ordre de – 3,6 % au cours des trois derniers mois (versus + 36,5 % sur un an) », regrette le groupe. En outre, le marché parisien bénéficie d’une quotité de financement nettement inférieure à la moyenne nationale (67 % contre 77,3 % pour l’hexagone), et de durées de prêts raccourcies d’environ – 16,9 % sur un an. « Cela laisse à penser que le marché parisien connaît un retour plus prononcé des secondo-accédants et des CSP + qui, faisant preuve d’attentisme, avaient abandonné le marché en 2009 », pronostique le réseau. Et de poursuivre : « la hausse des prix devrait s’établir entre 1 et 3 % en 2010 si les taux d’intérêt ne subissent pas d’augmentation ».
Légère reprise de l’immobilier mais pas de hausse des prix pour 2010
Il y a peu, le président de la FNAIM René Pallincourt créait la polémique en affirmant que la crise de l’immobilier n’avait finalement pas eu lieu (lire notre article). Une affirmation vivement critiquée toutefois soutenue par le Crédit Agricole dans sa dernière note de conjoncture.
Pour René Pallincourt, « les fondamentaux du marché sont tous bien orientés » et ce n’est certes pas Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, qui viendra le contredire. Selon lui, loin du cataclysme annoncé pour 2009, le marché immobilier aurait même tiré son épingle du jeu en affichant des résultats « légèrement supérieurs aux attentes ». De quoi là encore alimenter le débat opposant les professionnels du secteur aux divers observateurs, qu’ils soient internautes ou autres.
Si l’étude publiée par la direction des études économiques du Crédit Agricole salue la progression de près de 35% des ventes de logements neufs (par rapport à 2008), elle ne revient que très brièvement sur le recul de 13% enregistré par l’immobilier ancien, préférant aborder le redressement du nombre de transactions engagé dès le second semestre 2009. A l’instar du président de la FNAIM, Olivier Eluère appuie cette résistance du marché immobilier sur des « fondamentaux plutôt rassurants » associés aux « éléments ponctuels » que sont par exemple le doublement du prêt à taux zéro et le dispositif de défiscalisation Scellier jugé salutaire par les promoteurs immobiliers.
Reprenant le discours chargé d’optimisme de René Pallincourt, l’économiste du Crédit Agricole fait toutefois preuve de plus de retenue que le président de la Fédération nationale de l’immobilier en constatant que « l’assainissement du marché n’est pas terminé ». « Fragilité de la demande et risque de remontée des taux de crédit » devraient en effet s’associer à des prix encore trop souvent surévalués (de 10 à 15%) pour rendre incertaine une reprise franche en 2010.
Son de cloche similaire du côté du réseau d’agences immobilières Orpi. Interrogé par le site Lavieimmo, Bernard Cadeau son président admet assister à « une reprise douce » tout en avouant ne pas croire à une hausse des prix pour cette année 2010. Sur le front des taux de prêt immobilier, Bernard Cadeau n’envisage pas, là non plus de redressement d’importance. « Personnellement je ne m’attends pas à une hausse des taux à court terme. Ceux-ci augmenteront peut-être de 0,10 ou 0,15 % dans les mois à venir mais il n’y aurait aucun intérêt à ce que ceux-ci croissent d’avantage. Nous sommes dans un contexte de reprise, fragile certes, mais de reprise. Et cela est en grande partie dû aux taux bas. Les augmenter risquerait de freiner cet élan », affirme-t-il.
Laforêt immobilier perd ses têtes
Après une mise à pied prononcée à la fin du mois de mars dernier, le réseau d’agences Laforêt Immobilier vient d’annoncer le licenciement pour faute lourde (si l’on en croit une source proche) de ses deux fondateurs, Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémier.
Le 26 mars dernier, Laforêt Immobilier notifiait leur mise à pied à Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémier, les deux fondateurs du réseau d’agences immobilières ainsi qu’à deux autres cadres dirigeants. Une suspension de fonctions qui faisait suite à un audit interne mené dès le mois de février mais dont les raisons restaient relativement obscures. Si rien d’officiel n’avait alors transpirées, les sources proches du dossier auxquelles s’abreuvent d’ordinaire les journalistes étaient elles aussi restées étrangement prudentes en n’évoquant qu’un climat de tension se développant depuis quelques temps au sein du troisième réseau immobilier français. « Les quatre dirigeants sont toujours salariés du groupe, même s’ils ne sont plus dans les locaux. Pour le moment, aucune solution n’est écartée, même si une réintégration à l’identique semble peu probable », affirmaient-elles alors.
Un mois plus tard, la sentence tombe comme un couperet pour les deux fondateurs : licenciement…
Actuel président du groupe, Elix Rizkallah confirmait ce vendredi 23 avril par voie de communiqué « la décision de prononcer le licenciement de quatre collaborateurs, dont les deux cofondateurs qui exerçaient respectivement les fonctions de directeur développement et directeur animation du réseau ». Si ces licenciements semblent être associés aux mentions « faute lourde » voire « fautes graves », le secret apparaît encore une fois de mise en ce qui concerne leurs justifications. Selon le réseau d’agences immobilières, « La crise de l’immobilier a révélé des dysfonctionnements dans la gestion du réseau Laforêt qui allaient à l’encontre des intérêts des franchisés et du franchiseur ».
Au cours de l’année précédente, Laforêt Immobilier a assisté à la disparition de près d’une centaine de ses franchisés (le réseau compte aujourd’hui quelques 780 agences sur le territoire français). Malmené par la crise, le groupe a d’ailleurs annoncé avoir enregistré quelques 25.000 transactions immobilières pour un chiffre d’affaires de 150 millions d’euros, un chiffre d’affaires affichant ainsi un recul de près de 20% pour cet exercice 2009.