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L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une étape importante qui engage une forte somme, de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une seule transaction. Cette forte somme mise en jeu attise l’appétit des moins honnêtes, et nombreux sont les victimes qui se sont déjà fait arnaquées et se sont ainsi vues dépossédées d’une partie ou de la totalité de leur avoir, qu’elles soient vendeurs ou acheteurs. Voici quelques conseils de base pour éviter les formes d’arnaque les plus courantes.

Ne rien payer avant d’avoir procédé à des vérifications minutieuses

Comme le dit l’adage, prudence est mère de sûreté. Cette sagesse est d’autant plus vraie qu’une transaction immobilière engage une somme importante auprès de la personne qui l’entreprend. Qu’il s’agisse d’une transaction de particulier à particulier ou avec une agence immobilière, la première règle d’assurer la solvabilité de l’interlocuteur. Il ne faut pas hésiter à demander des informations concernant la personne, morale ou physique, tant que cette démarche préliminaire avant toute négociation concerne la sécurité de la transaction. Il est arrivé que des personnes mal intentionnées proposent à la vente une maison dont ils ne sont pas propriétaires, mais où ils ont accès.

Pour prévenir tout risque, le mieux est de prévoir un acte de vente notarié, la seule méthode qui décourage à coup sûr les malfrats. Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement, il arrive également que des chèques proposant des offres bien supérieures au prix proposé vous parviennent. Très tentante, cette démarche masque dans la majorité des cas une arnaque, puisque celui qui a envoyé le chèque vous proposera de restituer l’excédent par voie bancaire ou tout autre type de transfert d’argent et promettra de venir signer le contrat plus tard.

Vérifier la salubrité et les données du bien en cours de transaction

L’arnaque relevant de l’état du bien immobilier mis en vente vise à masquer des malfaçons et des non-respects de normes. Le cas échéant, votre sécurité ou votre santé peut être mise en danger. Afin de pallier ces lacunes, l’Etat impose désormais plusieurs diagnostics obligatoires qui garantissent l’intégrité du bien. Vous êtes en mesure de demander un diagnostic plomb, amiante, termites et gaz naturel. L’absence de ces documents entraîne la responsabilité du vendeur en cas de vice caché. Par mesure de précaution, il est vivement conseillé de réclamer les pièces justificatives attestant les différents diagnostics et d’associer les documents à l’acte de vente.

La Loi Carez de 1997 impose également la mention de la surface exacte du bien immobilier qui fait l’objet de la transaction. Dans le cadre de l’achat d’une copropriété, il est primordial de vérifier les charges inhérentes à l’entretien des espaces communs, du chauffage, des évacuations sanitaires, des frais de gardiennage s’il y a lieu, des frais d’entretien. Il arrive souvent que les personnes oublient de réclamer ce gros détail, et que par manque de sincérité, le vendeur omet également de le présenter. Ces charges peuvent pourtant représenter une charge annuelle considérable qui risque d’alourdir le budget familial.

Le Label BBC vise a établir précisément la consommation énergétique d’un logement. Obligatoire dès 2013 pour toutes les constructions de logements neufs, il permettra dès 2011 d’obtenir un crédit d’impôts plus importants grâce au dispositif de défiscalisation encadré par la Loi Scellier.

Seuils de consommation

Le Label BBC établit en réalité une estimation de la consommation énergétique d’un logement, en fonction de sa superficie, mais aussi du type d’énergie qu’il utilise. Les énergies renouvelables sont mises en avant au détriment des énergies fossiles (gaz, fioul), ou de l’électricité (chaque kWh est multiplié par 2,58 : c’est ce qu’il faut consommer pour produire 1 kWh d’électricité). Quoi qu’il en soit, tous ces seuils peuvent être modifiés selon la région dans laquelle se situe le bien immobilier ainsi que par son altitude.

Un projet de Label à long terme

Le Label, mis en place en 2005, verra décroître ses seuils maximaux au fil du temps, jusqu’à 2020 où tous les nouveaux bâtiments seront obligatoirement des bâtiments à énergie positive (BEPOS). En 2010, le seuil est de 120 kWh/m2/an, seuil rabaissé dans le cas d’utilisation d’énergies fossiles. La prochaine étape est de descendre le seuil à 50 kWh/m2/an dès 2012.

Comment atteindre de telles performances énergétiques

D’après la Direction de l’Urbanisme de l’Habitat et de la Construction, la déperdition des logements en énergie se décompose en 6 facteurs :

• Fenêtres (15 %)
• Ponts thermiques (20 %) – ce sont les points de contact entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment, au travers de matériaux de construction plus ou moins conducteurs, et qui permettent à la chaleur ou au froid extérieur de pénétrer dans le logement.
• Plancher bas (20 %)
• Toiture (10 %)
• Mur (20 %)
• Aération et ventilation (15 %)

En plus de l’isolation de ces points, qu’il faut soigner, il peut être très efficace d’utiliser des énergies renouvelables au sein de votre logement à basse consommation. Les panneaux solaires, par exemple, peuvent constituer un apport d’énergie d’appoint propre et donc déductible des performances énergétiques globales.

L’énergie primaire

Ce qui est quantifié par le Label BBC est ce qu’on appelle l’énergie primaire du bâtiment, qui est utilisée pour le chauffage (et/ou la climatisation), l’éclairage des locaux et leur ventilation, et pour la production d’eau chaude sanitaire.