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Réaliser un devis de diagnostic immobilier (DPE, diagnostic électrique, etc.), renforcer l’isolation de son logement ou encore opter pour une source d’énergie renouvelable (panneau solaire, éolienne, etc.), les particuliers disposent de bon nombre de moyens pour réduire leur facture énergétique. Cheval de bataille du Grenelle de l’Environnement mais également véritable tendance immobilière, les logements économes en énergie et appliquant une consommation raisonnée pourront bientôt compter sur un allié supplémentaire : le Nucleus.

Développé par le groupe américain General Electric, le Nucleus pourrait bien venir suppléer le diagnostic immobilier DPE dans sa quête de la consommation énergétique intelligente. De taille relativement réduite (10 centimètres de haut environ), le Nucleus est un petit boitier qui vient se brancher sur une prise électrique. Une fois installé, le boitier collectera tout un ensemble de données liées à la consommation du logement (énergie actuellement consommée, détail des postes de dépense, mise en mémoire de la consommation enregistrée lors des 3 dernières années, etc.) afin de permettre une gestion raisonnée de cette dernière.

Muni d’un port Ethernet et de systèmes de transmission sans fil (notamment Wifi), Nucleus ne se contente donc pas de recueillir des informations mais, et c’est bien là son véritable « atout sur la concurrence », les communique également sur l’ordinateur ou le téléphone portable de l’utilisateur. Connecté en temps réel avec la consommation énergétique de son logement, le particulier pourra ainsi se livrer à une gestion énergétique performante de son habitat en analysant par exemple l’implication réelle de chacun de ses appareils électriques.

Prochainement commercialisé aux Etats-Unis par le pôle Ecomagination de General Electric, le Nucleus devrait coûter entre 116 et 155 euros mais ne pourra toutefois être utilisé qu’au sein d’un bien immobilier déjà équipé d’un compteur électrique intelligent. Véritable outil de diagnostic électrique personnel, le boitier pourrait même, à terme, faire office de plateforme de commande en étant directement connecté à des appareils électroménagers spécialement adaptés.

Source: Le diagnostic immobilier

En 2010 les députés ont préféré laisser inchangé la loi Scellier et cela malgré les premières critiques sur le dispositif qui commence à mettre en avant ces limites (problèmes de zones, de plafonds de loyers, prix des biens immobiliers surévalués…).

En 2011 la loi Scellier va être modifiée (voir notre billet loi Scellier 2011). Le taux de réduction d’impôt va être diminué (de 25% à 15%) et pour bénéficier de la réduction d’impôt maximum il faudra investir dans un logement dit Basse Consommation éligible à la loi Scellier BBC. Cette baisse de la réduction d’impôt sera aussi appliquée pour la loi Bouvard (Loi Scellier pour le statut LMNP) dont la réduction d’impôt passera de 25% à 20%.

Dans cette situation de transition comment bien réussir son investissement immobilier malgré les doutes qui persistent sur l’immobilier locatif ? Tout simplement respecter les règles essentielles de l’investissement immobilier : les avantages fiscaux à eux seuls ne font pas la réussite d’un investissement locatif, l’emplacement, la qualité de la construction, le montant du loyer ou encore le potentiel locatif, sont les critères primordiaux pour bien investir et défiscaliser sereinement.

1 – Un emplacement de qualité :

S’il n’y avait qu’un seul critère à retenir pour investir dans l’immobilier se serait l’emplacement. C’est un élément essentiel dans le processus d’achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (superette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

2 – Vérifiez la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Il est primordial de vous assurez qu’il existe bien un marché locatif sur le lieu d’investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible, mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, BBC, loi Bouvard, Scellier-LMNP…) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois généralement.
3- la qualité de construction :

Contrôlez que votre bien respecte les normes en matière d’isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur (HQE, HPE, BBC…). De manière générale préférez des biens dont la qualité de construction et le promoteur sont reconnus.

4 – Votre bien est-il au bon prix ?

Question certes logique mais que l’on a parfois tendance à oublier au profit de la carotte fiscale. En effet votre prix d’achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilant à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d’investissement. Vérifier notamment la zone d’achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier)

5 – Confier votre bien à un bon gestionnaire !

Tout comme la cohérence du prix, la gestion d’un bien immobilier est essentielle. Cela est surtout valable pour les biens dits meublés (loi Scellier LMNP par exemple) ou un bon gestionnaire vaudra toujours mieux qu’une bonne assurance !

Ce point est vital pour les biens immobiliers achetés dans le cadre de la loi Bouvard, car sous ce dispositif vous signez un bail commercial d’une durée de 9 ans dans lequel le gestionnaire vous garanti le versement des loyers. Mais si ce gestionnaire fait faillite… adieu revenus locatifs et défiscalisation !

6 – Financez correctement votre investissement :

Des taux crédit immobilier bas, une conjoncture économique facilitant la négociation, des prix en stagnation voire en baisse… Les atouts sont de votre côté, alors si toutes les conditions sont réunies, franchissez le pas.

Une dernière étape s’impose : le financement. Quel est votre capacité d’emprunt ? Combien pouvez-vous rembourser par mois ? Dans combien de temps voulez-vous revendre le bien ? Autant de question auxquelles il faudra répondre avant de vous engager définitivement.

Astuce : Depuis le mois de juin il est possible de choisir son assurance crédit immobilier ailleurs que dans la banque ou l’on effectue son financement. N’hésitez donc pas à comparer vous pourriez encore faire quelques économies.

Ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation dans laquelle vous choisirez d’investir. Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),…Pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer notamment. Et n’oubliez pas que pour bénéficier de la réduction d’impôt maximum en loi Scellier il faudra signer chez le notaire avant le 31 décembre 2010.

Jean-Louis Borloo gros consommateur de niches fiscales est très sollicité en ce moment pour réduire le déficit abyssal français. D’après une information révélée par les Echos, le Ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer a logiquement dans son collimateur les niches fiscales touchant au logement et à l’écologie. Son ministère « coûtant » près de 15 milliards d’euros en réductions d’impôt…

Niches fiscales : le logement

Mesure phare de Nicolas Sarkozy en 2007, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est en passe de disparaitre définitivement et ce dès 2011, alors qu’il était simplement question de diminuer progressivement les taux de réduction jusqu’en 2012.

En 2010 si le logement est BBC il est possible de déduire 40% du montant des intérêts payés pendant sept années, contre 30% pour la première annuité et 15% pour les quatre annuités suivantes si le logement ne répond pas aux normes « Basses Consommation ». Cette mesure censée être fortement incitative pour les primo-accédants n’a pas eu l’effet escompté, et si rien n’est fait avant 2013, cette déductibilité des intérêts d’emprunt pour les ménages achetant leur résidence principale représentera un coût d’environ 3 milliards d’euros. A noter que la réduction d’impôt de la loi Scellier subira le même sort, puisque pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale il faudra investir en loi Scellier BBC.

Toutefois en contrepartie de cette suppression, le Ministre prévoit un renforcement du prêt à taux zéro, ce qui ne sera pas forcement moins profitable aux ménages désireux d’acheter. En effet le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’était pas pris en compte par les banques au moment du calcul du taux d’endettement. Avec le renforcement du PTZ de nombreux ménages verront le coût global de leur prêt immobilier fortement diminuer. Astuce supplémentaire pour diminuer encore un peu le coût du crédit, négocier son assurance prêt immobilier chez un courtier ou auprès d’un organisme spécialisé (April assurances,…). Depuis la mise en place de la loi Lagarde l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire l’assurance proposée par la banque ou il effectue son financement.

Niches fiscales : vertes

Du coté de l’écologie, les niches fiscales dites vertes vont subir un sérieux coup de frein. En ligne de mire le soutien aux énergies biocarburants et aux panneaux photovoltaiques.

Le Ministre de l’Ecologie propose, selon les Echos de réduire d’au moins de moitié, la réduction d’impôt de 50 % offerte aux particuliers qui installent des panneaux photovoltaïques sur leur propre maison. Cette coupe drastique dans la réduction d’impôt est justifiée selon le Ministère par l’atteinte des objectifs en matière d’installations solaires : « Dès 2011, nous atteindrons l’objectif de développement que nous nous étions assigné pour 2020 ». Neuf ans d’avance sur l’objectif initial cela peut paraitre quelque peu optimiste et une excuse un peu facile…En conséquence ce crédit d’impôt ne serait réserver qu’aux logements anciens et la réduction d’impôt serait ramener de 50% à 25% !

Le Ministre ne s’arrête pas là et prévient que la liste des travaux éligibles aux crédits d’impôt comme l’isolation thermique ou la régulation du chauffage seront fortement réduits et cela d’au moins 10%. Il en sera de même pour les pompes à chaleur qui perdraient 4 points de réduction d’impôt pour passer de 40 % à 36 %.

Enfin dernière mesure annoncée du côté du Ministère : la suppression des subventions aux biocarburants. Filière qui selon les Echos est doublement aidée et dont le développement ne nécessite plus de telles incitations fiscales.

Ces mesures ne devraient être mises en négociation qu’a partir de fin juillet, voire début Septembre, mais de toute évidence, elles vont dans le sens de ce qu’avait annoncé le 1er Ministre François Fillon il y a déjà 2 mois : 5 milliards d’économie grâce la réduction des niches fiscales…Affaire à suivre.

C’est en tous cas le résultat d’une enquête réalisée par le bureau d’études économiques sectorielles, Xerfi.

Selon ses experts, les transactions dans l’ancien vont redémarrer doucement d’ici à l’an prochain, grâce au retour des secundo-accédants, à l’amélioration – encore toute relative – de la conjoncture économique, et aux conditions de financement, qui vont rester très favorables.

Mais, selon Xerfi, le marché sera loin d’atteindre des sommets, car les effets de la récession vont se prolonger pendant encore deux ans.

Du côté de l’immobilier neuf, les deux années à venir seront également difficiles, prévoit Xerfi. À en croire le bureau d’études, l’offre sera au plus bas, et les transactions, en recul, jusqu’à la fin 2011.

Globalement, les transactions vont repartir et retrouver leur niveau des années 90, soit près de 700 000 par an. Les prix, en revanche, vont se maintenir à un haut niveau. Pourquoi ? Les ménages ont toujours autant envie d’accéder à la propriété, le décalage entre l’offre et la demande va persister et, enfin, les taux d’intérêts vont rester bas.

Par ailleurs, Xerfi prévoit une forte remontée des prix du neuf, en raison notamment de la rareté des ressources et de la hausse croissante des nouvelles normes de construction et d’isolation issues du Grenelle de l’environnement. Ainsi, à l’horizon 2015, l’attractivité du marché de l’ancien devrait se renforcer tandis que celui du neuf pourrait traverser des phases de croissance molle jusqu’en 2011.

Source : Meilleurtaux

Si les particuliers devront très prochainement se mettre à l’heure du Grenelle de l’environnement en procédant notamment, le cas échéant, à la rénovation thermique de leur biens immobiliers, il en va de même pour les professionnels du bâtiment. Afin de répondre au mieux aux dispositions prévues par le Grenelle, la Fédération française du bâtiment (FFB) a donc pris les devants en annonçant, ce vendredi 25 juin 2010, la création du Groupement des métiers du photovoltaïque (GMPV).

Réunis à Lille à l’occasion du Congrès annuel de la Fédération française du bâtiment, les professionnels du secteur ont assisté, ce vendredi 25 juin, à la naissance du premier syndicat entièrement dédié à l’énergie solaire et au développement des panneaux photovoltaïques : le GMPV. L’annonce faite en présence de Valérie Létard, secrétaire d’Etat auprès du ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, a de quoi susciter l’approbation de tout un secteur d’activité puisqu’elle devrait permettre aux professionnels de la construction et de l’immobilier d’aborder le virage imposé par le Grenelle de l’environnement dans les meilleures conditions possibles.

Pleinement opérationnel dès le mois de septembre prochain, le Groupement des métiers du photovoltaïque (GMPV) concentrera son activité autour de deux axes principaux : le développement de la part des énergies renouvelables (grâce notamment à la démocratisation du panneau solaire) dans la consommation énergétique totale de la France (objectif de 23%) et la formation des professionnels dans le domaine du photovoltaïque. Sur ce dernier point, outre l’accent mis sur la formation, le GMPV espère accroître la maîtrise et les performances des futures installations photovoltaïques en mettant sur pieds toute une série de certifications.

Se félicitant de cette initiative, Valérie Létard, Secrétaire d’Etat au Développement durable mais également marraine du projet, soulignait que « ce nouveau groupement permettra de répondre justement aux attentes générées par le Grenelle. Il permettra aussi aux différents corps de métiers -électriciens, couvreurs, étancheurs, climaticiens, métalliers- de mieux travailler ensemble et de mieux répondre aux exigences des consommateurs, particuliers ou entreprises ».

Du 18 au 27 juin dernier, Madrid accueillait l’édition 2010 du Solar Decathlon. Durant près de 10 jours, l’évènement international aura mis en concurrence quelques 17 prototypes de maison nouvelle génération venant des quatre coins du monde et alliant technologie et écologie. Si la cérémonie de clôture a consacré hier soir le projet présenté par l’université floridienne VirginiaTech, les participants français n’ont toutefois pas démérité.

Si le Solar Decathlon se tenait pour la première fois sur le sol européen, c’est finalement une université américaine qui aura été récompensée lors de cette édition 2010. Récoltant 812 points sur 1000 possibles, « la maison Lumenhaus de l’équipe de l’Institut polytechnique et Université d’Etat de Virginie a été la plus efficace lors de cette compétition », ont ainsi commenté les organisateurs du concours. De l’avis des membres du jury, l’université de Virginie a surclassée les 16 autres projets en lice en adoptant pour leur bien immobilier « une configuration ouverte, qui connecte tous les habitants de la maison entre eux et avec la nature extérieure ». Il faut reconnaître que la Lumenhaus présentée à Madrid est le fruit d’un travail long et acharné, l’université de Floride l’ayant déjà proposé lors de l’édition 2009 du Solar Decathlon (finissant alors à la 13ème place).

En totale interactivité avec son environnement extérieur, la Lumenhaus est équipée d’une véritable station météo, s’adaptant ainsi aux moindres variations climatiques détectées. Le sol en béton gris foncé poli permet en hiver d’absorber puis de restituer la chaleur du soleil, des panneaux coulissants (isolants ou non) se positionnent en fonction des données transmises par les nombreux capteurs, des panneaux solaires photovoltaïques suivent la course du soleil, etc. Dans l’air du temps, le prototype américain offre la possibilité de commander la quasi-totalité de ses fonctionnalités par i-Phone.

Si elles n’ont pas remporté la palme du logement le plus innovant, les équipes françaises en compétition n’en ont pas moins réussi de jolis coups d’éclat. La maison BBC (bâtiment basse consommation) et à énergie positive de l’Ecole nationale supérieure d’architecture de Grenoble (l’Armadillo Box) finie à la 4ème place ((794 points) après s’être longtemps maintenue dans le trio de tête. Quant au projet Napevomo de l’Ecole des Arts et Métiers de Bordeaux, il termine ce Solar Decathlon en 7ème position avec 763 points.

Face à la bonne tenue des projets français et devant le succès rencontré par l’évènement (190.000 personnes auraient ainsi visité le « village solaire » ouvert pour l’occasion), le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist apparu a annoncé que la France se portait d’ores et déjà candidate pour accueillir l’édition 2014 du Solar Decathlon.

Grenelle de l’environnement oblige, les démarches de rénovation énergétiques au sein de l’immobilier sont aujourd’hui plus que jamais d’actualité. Des démarches louables voire nécessaires que bon nombre de copropriétés ont pourtant encore du mal, sinon à entreprendre, tout au moins à appréhender. Face à cette situation, le Club de l’Amélioration de l’Habitat se propose d’expérimenter divers dispositifs auprès de copropriétés témoins.

Loin de vouloir changer les mentalités, le Club de l’Amélioration de l’Habitat entend bien promouvoir la rénovation énergétique auprès des copropriétés, notamment celles utilisant le chauffage collectif (soit 2,2 millions de logements). L’association regroupant des fédérations de professionnels, des entreprises du bâtiment, des fournisseurs d’énergie, des organismes d’Etat ou encore des banques, s’est attelée à un travail de longue haleine afin de susciter une prise de conscience sur l’intérêt de procéder à des travaux d’éco-rénovation. La tache est grande tant le parc de copropriétés françaises affiche une consommation d’énergie bien supérieure aux recommandations du Grenelle (80% d’entre elles ont en effet été construite avant 1974, année d’entrée en vigueur de la 1ère réglementation thermique).

Si les copropriétés présentent un bilan énergétique inadapté au regard du Grenelle (230 kWh par m² et par an), propriétaires comme syndics sont pourtant nombreux à ne pas envisager la réalisation de travaux de mise en conformité. Méconnaissance, manque de financement ou encore simple désintérêt, les raisons en sont multiples et semblent peser plus lourd que l’évocation d’une éventuelle économie d’énergie. Tous ne sont toutefois pas si détachés de ces préoccupations tant écologiques qu’économiques, certains syndics de copropriété appelant même à la création d’un dispositif spécialement adapté à leur situation. C’est ce dispositif que le Club de l’Amélioration de l’Habitat se propose d’expérimenter auprès d’une dizaine de copropriétés.

Ne s’agissant pour l’heure que d’un simple projet, le dispositif imaginé par cette association représentant l’ensemble des acteurs de la rénovation pourrait prendre la forme d’un audit suivi de recommandations en matière de travaux. Contrairement aux audits déjà existant qui se contentent bien souvent d’évaluer le seul chauffage collectif, ce dispositif conçu et spécialement adapté aux copropriétés, devrait établir un diagnostic sur un plus large panel d’éléments : isolation et ventilation du bâtiment, installation de chauffage, etc. Le Club de l’Amélioration de l’Habitat prévoie également de joindre à cet audit un dispositif de financement de travaux ainsi qu’une estimation des performances énergétiques générées par une éventuelle mise en conformité.

Se former aux différents métiers de l’immobilier, voilà ce que propose désormais le Crédit Foncier. En annonçant ce mardi 15 juin l’ouverture de son Ecole nationale du financement immobilier (ENFI), le groupe bancaire entend bien adapter les compétences des professionnels à un secteur d’activité complexe et en constante évolution.

Transaction immobilière, administration de biens, syndic de copropriété, financement immobilier mais également estimation de bien immobilier, les domaines d’intervention de l’école créée par le Crédit Foncier couvriront pas moins de 11 métiers liés à l’immobilier. Selon son président, Christian Miglietti, l’Ecole nationale du financement immobilier (ENFI) a pour objectif de « participer à une professionnalisation accrue des acteurs du secteur en mettant à leur disposition l’expertise historique acquise par le Crédit Foncier ». Un président à la double casquette puisque Christian Miglietti est également le Directeur général adjoint du Crédit Foncier.

Pas d’étudiant fraichement bachelier, pas de nouveaux diplômés souhaitant étoffer leur BTS, DUT ou Master, cette école-entreprise s’adresse aux professionnels désireux d’accroître leur savoir-faire ou de s’initier à de nouveaux domaines de compétences. Pas question d’ailleurs d’employer ici le terme d’étudiant, le Crédit Foncier lui préférant celui de collaborateur, voire de client. L’ENFI leur proposera diverses formules d’apprentissage (stages, séminaires, conférences, etc.) élaborée sur-mesure en fonction du profil de chacun et au cours desquelles des intervenants extérieurs seront amenés à prendre la parole.

Se voulant être la « seule école-entreprise dédiée à la finance de l’immobilier », l’ENFI peut également s’appuyer sur des partenariats passés avec l’Université Dauphine (dont les étudiants organisent chaque année les « Foulées de l’Immobilier ») et le Centre de Formation de la Profession Bancaire (CFPB).

Son ouverture tout juste officialisée, l’ENFI propose dès à présent des stages et séminaires portant sur divers sujets d’actualité. Les professionnels intéressés pourront ainsi participer, le 15 septembre prochain, à un séminaire intitulé « comment concilier les exigences du Grenelle de l’environnement avec votre stratégie patrimoniale » ou encore suivre un stage, le 4 octobre, sur « les fondamentaux du financement de l’immobilier des particuliers ».

Un accord lie désormais le Ministère de l’Ecologie, les professionnels du bâtiment et EDF. Entrant dans le cadre du Grenelle de l’environnement, ce partenariat conclu en début de semaine a pour objectif de développer considérablement la formation des professionnels du secteur de la construction et de l’immobilier en matière d’économie d’énergie.

Si l’une des résolutions majeures du Grenelle de l’environnement est la réduction, d’ici à 2020, de 38% de la consommation énergétique de notre parc immobilier, celle-ci passe nécessairement par une formation adaptée des professionnels du secteur en la matière. Dans cette optique, le ministre de l’Ecologie et du Développement durable, Jean-Louis Borloo, a officialisé ce lundi 14 juin 2010, un partenariat liant son ministère à EDF ainsi qu’aux deux principales fédérations du bâtiment (la Capeb et la FFB). Selon les termes de l’accord, le fournisseur d’électricité (EDF) s’est engagé à allouer une enveloppe de 70 millions d’euros au financement d’une formation « économie d’énergie » pour les acteurs de la construction. La Capeb (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment) et la FFB (Fédération française du bâtiment) participeront quant à elles à cet effort pour un montant de 26 millions d’euros.

Le partenariat ainsi conclu devrait permettre la formation et la mise à niveau de quelques 120.000 professionnels à l’horizon 2012. A cette occasion, les deux fédérations ont annoncé, pour chacune d’entre elles, la création d’un nouvel éco-label. Les professionnels qui auront suivi une formation en économie d’énergie pourront donc se prévaloir du label « Eco Artisan » s’ils sont affiliés à la Capeb et du label « Pros du bâtiment » s’ils sont adhérents FFB.

Outre cet engagement pour la formation des professionnels, le partenariat établi ce lundi prévoit la réactualisation complète des documents techniques produits et diffusés par le CSBT (Centre scientifique et technique du bâtiment). Instaurés il y a plus de 50 ans, ces documents également appelés les « Règles de l’Art » recensent chacune des règles régissant le secteur de la construction et ce quel que soit le domaine d’intervention ou le corps de métier (menuiserie, maçonnerie, étanchéité, isolation, travaux routiers, pose de fenêtres, etc.). Près de 15 millions d’euros devraient ainsi être alloués à la révision générale de cette « Bible du bâtiment » à laquelle la notion d’économie énergétique faisait cruellement défaut.